Сделки с жилой и коммерческой недвижимостью срываются или «ставятся на паузу» после старта частичной мобилизации. Собственники готовы на большие дисконты ради ускорения продажи и спешно оформляют доверенности. Банки отказывают в ипотеке людям, которых потенциально могут мобилизовать, выяснил Forbes.

Традиционное осеннее оживление на рынке недвижимости, едва начавшись, было заглушено новостью о старте частичной мобилизации на территории России, рассказали участники рынка недвижимости, опрошенные Forbes. По их словам, замедление коснулось всех сегментов в той или иной степени: продажи жилой недвижимости лихорадит, но аренда просела незначительно. В коммерческой недвижимости ситуация спокойнее: откладываются на неопределенный срок в основном сделки, находящиеся на начальной стадии подготовки. В торговом секторе эксперты фиксируют отдельные попытки разорвать действующие договоры.

Forbes опросил участников всех сегментов рынка недвижимости, чтобы разобраться, что изменилось за неделю с момента начала мобилизации.

Страдающая элита

Высокобюджетный сегмент жилой недвижимости пострадал сильнее прочих по итогам первой недели мобилизации, говорят опрошенные эксперты. Здесь заметно просел спрос, а сделки, находящиеся в стадии переговоров, срывались. «Предыдущую неделю в продаже и аренде высокобюджетной недвижимости наблюдался спад интереса покупателей. Обращения по покупке и аренде сократились примерно в два раза как по отношению к предыдущему периоду, так и к аналогичному периоду прошлого года», — констатирует член правления AREA Дмитрий Халин.

«Сегодня в сегменте премиальной недвижимости люди берут паузы по сделкам. Это в том числе связано с ожиданием дополнительного снижения цен», — уточняет генеральный директор Skolkovo realty Борис Борискин.

«В аренде элитной недвижимости мы фиксируем падение спроса на 50%, как это было в начале пандемии и в феврале этого года, — сетует CEO Apple Real Estate Данила Савченко. — Неуверенность в завтрашнем дне всегда отражается на рынке. Клиенты, которые стали возвращаться в аренду в июле-августе, сейчас расторгают договоры. Некоторые из них уезжают в другие регионы, чтобы быть с семьей, часть — в другие страны, а некоторые на фоне экономической ситуации выбирают квартиры подешевле».

«Количество обращений и посещений снизилось вдвое, сорвалось несколько сделок, отменены уже оплаченные брони, — перечисляет коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. — Есть те, кто просит отсрочку, некоторые клиенты отказались от сделок, сообщив, что будут приобретать недвижимость за границей из-за переезда». «На прошлой неделе сразу два клиента отказались покупать элитку в Сочи и попросили срочно подобрать им что-нибудь в Грузии», — рассказывает риелтор, работающий на высокобюджетном рынке Сочи.

«Центр психологической помощи»

Рынок жилой недвижимости отреагировал на мобилизацию разнонаправленно: часть сделок остановлена, часть проводится в ускоренном режиме, активизировались охотники за большими скидками, рассказали опрошенные Forbes эксперты.

Первичный спрос (то есть поиск недвижимости и звонки) снижается. «Мы фиксируем снижение потенциального спроса: объявления о покупке квартир в новостройках на прошлой неделе смотрели на 27% меньше среднегодовых значений, лоты на вторичном рынке — на 17% реже», — отмечает руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

По его словам, аренда просела скромнее — всего на 14%. Это подтверждает и заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее словам, на массовом рынке аренды никаких скачков не наблюдается, спрос, как и прежде, преимущественно формируют граждане ближнего зарубежья.

Представления собеседников Forbes о влиянии мобилизации на рынок жилья заметно различаются в зависимости от статуса: крупные агентства недвижимости уверяют, что паники и снижения спроса нет, а небольшие агентства и риелторы, работающие непосредственно с клиентами, говорят о минорных настроениях контрагентов.

В крупных агентствах настроены сравнительно оптимистично. «Паузы в сделках были, но кратковременные, пик пришелся на 21-22 сентября, однако после этого периода рынок адаптировался и большинство сделок были проведены. Доля отказов не превышает показателей прошлого года — 4-5% от общего объема, и это нормально для рынка недвижимости», — утверждает директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«За последние дни мы зафиксировали несколько расторжений броней — больше, чем обычно бывает в неделю. Однако никакого обвально-массового характера расторжения не носят. Паники или ажиотажа на рынке недвижимости не наблюдается. Участники взяли паузу и ждут развития событий, все-таки рынок недвижимости очень инертный», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Другие опрошенные эксперты говорят о более тревожных настроениях. «Я превратился в социальный центр психологической помощи… Просто рассказываю, как можно купить, снять, легализоваться, открыть юридическое лицо, как и где открыть счет в банке, как получить статус ВНЖ», — описывает ситуацию основатель компании Alexey Shvyrkov Realty Алексей Швырков. «Я бы поделил своих клиентов на две категории. 20% тех, кто решил «попробовать продать или купить», действительно поставили все на паузу. 80% клиентов мотивированы, им действительно нужно продать или купить жилье — и вот они, наоборот, закусили удила и постарались все ускорить», — отмечает независимый риелтор Евгений Коноплев.

«В первые два часа после объявления частичной мобилизации у нас произошло сразу семь отказов от ипотечных сделок. Люди решили отказаться, потому что не уверены в том, что смогут платить ипотеку, если мужей и сыновей заберут. Все, кто покупал за наличные средства, довели свои сделки до логического конца», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» (Сочи) Юлия Усачева.

Собеседники Forbes отмечают готовность собственников к большим дисконтам ради ускорения сделок. «В сегменте жилой недвижимости очень много квартир, собственники которых хотят продать их в течение нескольких дней. Очевидно, это те, кто хочет продать и уехать из страны. Скидывают чистые квартиры, то есть говорить, что это проблемные объекты, нельзя», — констатирует генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

«В ряде случаев цены на квартиры уже понижены на 5% и даже 20%», — уточняет независимый риелтор Вадим Рукомойников. «Количество продавцов квартир резко выросло, постоянно приходят заявки на продажу объектов. При этом продавцы готовы давать серьезный дисконт «быстрому» покупателю», — отмечает эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков.

«Все потенциальные клиенты последней недели просили существенные скидки, так как они пребывают в уверенности, что рынок ИЖС ждет в ближайшем будущее обвал цен. Думаю, рынок в ближайшие недели ждет полный штиль. Люди должны осознать ситуацию, принять ее и сделать выводы», — резюмирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

На доверии

Участники рынка недвижимости говорят о резко возросшем количестве сделок, где одна из сторон является представителем по доверенности. «Это всегда считалось признаком небезопасной сделки, но теперь приходится смириться, что такова новая реальность, и привыкать работать так», — сетует риелтор, работающий на вторичном рынке Москвы. «Сейчас люди нам оставляют доверенности на продажу своего жилья, сами улетают, и далее мы высылаем им деньги», — добавляет эксперт по недвижимости Георгий Патанин.

Представитель пресс-службы Федеральной нотариальной палаты России подтвердил Forbes, что за последнюю неделю значительно вырос спрос на оформление доверенностей. Опрошенные юристы тоже отмечают рост интереса как к оформлению доверенностей, так и к консультациям по доверительному управлению активами. «Доверенности на распоряжение недвижимым имуществом выдают как физические лица, в первую очередь мужчины, так и руководители компаний. Обстановка меняется каждый день, поэтому не лишним будет подстраховать себя и бизнес возможностью совершения сделок в чье-то отсутствие», — говорит советник BGP Litigation Елена Рыбальченко.

«Мы наблюдаем рост числа обращений гр­аждан по вопросам на­следования, раздела недвижимости и вариа­нтов обеспечения защ­иты прав и законных интересов в отношении недвижимости мобил­изованных или подлеж­ащих мобилизации в случае их возможной гибели, плена или про­пажи без вести, — рассказывает партнер юридической компании a.t.Legal Александр Павловский. — Еще мы видим увеличение количества запросов на оформле­ние документов, каса­ющихся передачи недвижимости во временное владение, пользова­ние или управление третьим лицам на пери­од мобилизации».

Новостройки на паузе

Первичный рынок жилья тоже ощутил спад спроса, но, по словам опрошенных застройщиков, признаков обвала или паники пока нет. «Часть потенциальных покупателей недвижимости с привлечением ипотеки отложили принятие решения, заняв выжидательную позицию. Есть и единичные случаи отказа. Но в целом ситуация на данный момент остается ровной», — рассказывает представитель «Лидер Групп».

«Некоторые поставили сделки на паузу, так как полагают, что они или члены их семьи могут попасть под мобилизацию, — добавляет директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев. — В такой ситуации многие предпочитают не брать на себя дополнительные обязательства по выплате ипотечного кредита, по крайней мере до прояснения ситуации, ведь новая информация поступает каждый день, и в ней достаточно тяжело разобраться».

«Есть клиенты, которые взяли паузу, а есть и спешащие выйти на сделку в короткие сроки», — констатирует коммерческий директор ГК «МонолитХолдинг» Антон Вьюгин.

Отказы банков

«Спрос роняют банки, которые начали отказывать в ипотеке тем, кого, по их мнению, могут мобилизовать», — сетует представитель крупной московской компании-застройщика. Сразу несколько собеседников Forbes подтвердили, что столкнулись с проблемой согласования ипотеки для клиентов-мужчин. «Да, есть отказы по ипотекам людям, которые попадают под мобилизацию», — отмечает эксперт по недвижимости Георгий Патанин.

«Банки изменили алгоритмы оценки заемщика, и уже есть случаи отказов по ранее одобренным сделкам», — говорит Стефан из ASTERUS.

Собеседники Forbes не назвали конкретные банки, в которых столкнулись с отказами. Представитель одного из крупных банков подтвердил, что при одобрении ипотеки «учитываются мобилизационные риски». «Перестраховываются все банки, потому что сейчас вообще непонятно, кого и когда могут призвать», — уточнил ипотечный брокер.