Что такое земельный сервитут? Как его оформить? А главное, кому он нужен?

Большинству обывателей термин сервитут незнаком, поэтому кратко опишу простым языком, что он значит. Сервитут – это право использовать чужую собственность: земельный участок, жилое или нежилое помещение в своих (частный сервитут) или в общественных целях (публичный сервитут), для осуществления прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т. д.

Установление сервитутов характерно, к примеру, для коттеджных поселков и садоводств, когда земельный участок окружен другими участками и к нему отсутствует доступ с улицы – то есть не могут попасть ни собственник, ни экстренные службы: пожарная, скорая помощь.

Другой пример: в садоводстве есть водный объект (озеро), но доступ к нему преграждают садовые участки, стоящие «забором».

В подобных случаях, когда иной вариант решения проблемы отсутствует, одного или нескольких владельцев земельных участков обязывают выделить землю в пользование, то есть устанавливают обременение в виде сервитута. При этом собственники таких участков не лишаются прав владения, пользования и распоряжения землей.

Существует великое множество сервитутов, у каждого свои особенности и сферы применения: лесные, водные, воздушные, земельные, гражданские (для сооружений и зданий, без привязки к земельному участку). В этой статье остановлюсь на земельном.

Как установить сервитут?

Сервитут может быть установлен как добровольно – через заключение договора с собственником земельного участка, так и принудительно – через судебную инстанцию либо через нормативный акт органов государственной власти регионов, местного самоуправления.

Независимо от способа установления, сервитут может быть срочным – тогда устанавливается срок действия обременения – и может быть бессрочным, без установления срока действия.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут (их называют обладателями сервитута), плату за пользование своим участком.

Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, а сведения об обременении вносятся в ЕГРН.

Если предстоит добровольная регистрация обременения – через договор, кроме договора сторонам потребуются паспорта (для удостоверения личности участников сделки), выписка из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности на земельный участок (для подтверждения права собственности), межевой план земельного участка, на который будет наложено обременение (для конкретизации площади наложения сервитута), заявление по форме (для инициации соответствующего регистрационного действия), а также чек на уплату государственной пошлины в размере 1,5 тыс. руб. для граждан и 6,0 тыс. для юридических лиц (для подтверждения оплаты процедуры государственной регистрации наложения обременения).

В случае если устанавливается публичный сервитут, заключение договора, а также обращение в Росреестр гражданам и юридическим лицам не требуется. Сервитут накладывают региональные, муниципальные органы власти, для чего принимают нормативный акт, в котором перечисляются все основные условия обременения. Далее информация передается в Росреестр, и сведения о сервитуте фиксируются в ЕГРН.

Обладатель сервитута не может никаким способом распоряжаться землей, на которую наложено обременение, кроме срочного или бессрочного пользования. Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Сервитут может быть прекращен досрочно по требованию собственника, если отпали основания для установления такого обременения либо при установленном сервитуте стало невозможно пользоваться земельным участком по его целевому назначению. Для прекращения сервитута по данному основанию собственник земли обращается в суд.

Что там с судебной практикой?

Часто граждане и юридические лица не могут прийти к компромиссу по поводу установления сервитута: не могут договориться о стоимости пользования земельным участком, о площади обременения, о сроках наложения обременения. В том случае, если диалог зашел в тупик, единственный выход – обращение в суд. Если спор идет между гражданами, обращаться необходимо в районный либо городской суд. Если одна из сторон – юридическое лицо, спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Заинтересованная сторона должна обратиться с иском в тот районный, городской или арбитражный суд, к которому принадлежит земельный участок по территориальной подсудности. Перед обращением истец должен убедиться в обоснованности заявленных требований, так как обременение в виде сервитута – это, прежде всего, крайняя необходимость в отсутствие иных вариантов, а не роскошь выбора только потому, что «я так хочу».

По возможности истец должен заходить на судебную процедуру с уже готовыми вариантами возможных схем установления сервитута. Для этого ему следует обратиться к земельным экспертам и судебным юристам – они помогут сориентировать заявителя по оптимальному способу (способам) из возможных, ведь нужно соблюсти баланс интересов сторон. Также надо понимать, что чем больше по площади земельный участок находится под сервитутом, тем он дороже для заявителя: редко (практически никогда) собственники земли передают землю в ограниченное пользование на безвозмездной основе. Поэтому вопрос о стоимости условной «аренды» также должен стоять перед экспертом.

Граждане и юридические лица обычно не обладают должными познаниями в земельной сфере, поэтому в рамках судебного разбирательства для исследования участков практически всегда назначается экспертиза. Проводится анализ земли (сопоставляется целевое назначение земельного участка с фактическим дальнейшим использованием участка), оцениваются риски для земельного участка в случае его использования не по назначению и возможность ухудшения его свойств, производятся замеры земли, устанавливается возможность прокладывания одного или нескольких возможных путей (если они одинаковые по площади и длине), к примеру, для доступа граждан к своему участку через сквозной проход по земле, принадлежащей соседям. На судебный процесс также может быть допущен кадастровый инженер – для рекомендаций по вышеупомянутым положениям относительно определения места и размеров земельного участка под ограниченное пользование.

Экспертизу чаще всего оплачивает заинтересованная сторона, то есть истец. В случае если ответчика не устроило экспертное заключение, проводимое по ходатайству истца, он может заявить о проведении повторной экспертизы. Для этого потребуется рецензия на первичное заключение – ее готовит земельный эксперт. Далее рецензия кладется в обоснование ходатайства о проведении повторной экспертизы и подается вместе с ним в рамках судебного разбирательства. Оплачивает повторную экспертизу, как и рецензию, в данном случае ответчик.

Если проанализировать текущую совокупную судебную практику – положительную и отрицательную, можно прийти к выводу, что граждане часто в силу незнания и/либо ради возможной экономии личных средств пренебрегают обращением на досудебной и судебной стадиях к судебным юристам и земельным экспертам. Это приводит к отказам в исковых требованиях в полном объеме, а также компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, чаще – в пользу ответчика.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд;

9) складирования строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;

10) устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности, в границах полос отвода железных дорог, а также устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с автомобильными дорогами или примыканий автомобильных дорог к другим автомобильным дорогам на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автомобильной дороги;

11) размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях;

12) проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов, а также сооружений.

Источник: № 341-ФЗ от 03.08.2018