Продажа любой недвижимости - это получение дохода, с которого необходимо заплатить налог государству. Однако необходимость эта обязательна не для всех и размер выплат можно варьировать. Как и когда такое возможно? Сколько можно сэкономить при грамотном подходе к продаже? На эти, а также другие вопросы отвечают эксперты рынка специально для нашего сегодняшнего материала.

Итак, имеется недвижимость, которую собираются продать. И при этом продавца интересует сумма налога, которую необходимо выплатить государству. Сумма этого налога зависит от того, кто продает и что он продает. Ведь продавец может быть физическим лицом, а может быть юридическим лицом, он может вообще не быть резидентом нашей страны, но также продавать свою недвижимость. Да и сама недвижимость может быть жилой и нежилой.

Массовый случай

Чаще всего продавец - физик, а продает он квартиру. В принципе, заплатить с продажи он должен 13 % НДФЛ. Кроме того, он должен подать декларацию до 30 апреля следующего после продажи года, а сам налог заплатить не позднее 15 июля того же года. Но есть нюансы.

Во-первых, важен срок владения этой недвижимостью и момент, когда эта недвижимость была приобретена. Но 13 % платится не всегда. Физлицо освобождается от уплаты НДФЛ, если владело квартирой три года, а само жилье получило в собственность по наследству, по договору ренты, в результате приватизации или в дар от члена семьи или близкого родственника. В остальных случаях, чтобы не платить налог с дохода, необходимо владеть квартирой не менее пяти лет. Но это верно для квартир, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если же квартира была приобретена продавцом до этой даты, то продавец освобождается от налога, достаточно владеть квартирой три и более лет. Кроме того, налогообложение в каждом конкретном регионе может быть разное, и закон не запрещает субъектам РФ снижать минимальный срок владения даже до нуля.

Но размер НДФЛ можно уменьшить! Есть два способа: уменьшить величину налогооблагаемой базы за счет предыдущих расходов или за счет налогового вычета.

Расходный минус

Уменьшать налогооблагаемую базу можно на расходы, связанные с приобретением этой недвижимости, все траты должны подтверждаться соответствующими документами. По мнению налоговой, такими расходами являются оплата объекта недвижимости по договору, затраты на строительство жилого дома, ремонт. Подтвердить же эти расходы могут расписки продавцов в получении денег, выписки со счета или документы, подтверждающие открытие аккредитива в пользу продавца при безналичной форме оплаты, а также чеки и платежки по договору об оказании услуг при строительстве и ремонте.

Часто возникает вопрос о применении налогового вычета в размере затрат на приобретение недвижимости в случае смены ветхого жилья на новое, оформляемое договором мены с государством. В случае последующей продажи такого жилья налоговая примет за основание к снижению налогооблагаемой базы на сумму стоимости переданной квартиры государству, указанной в договоре мены. Если стоимость в договоре не указана, учитывается кадастровая стоимость объекта на момент заключения договора мены.

Отдельно хочется остановиться на моменте, когда квартира продается по явно заниженной цене с целью как раз уменьшения налоговых выплат у продавца. Стоит обратить внимание на приложение №5 к статье 217.1 НК РФ, где сказано, если продажа идет по стоимости ниже кадастровой, то налоговый орган при исчислении суммы налога будет использовать 70 % от кадастровой стоимости квартиры по состоянию на 1 января года, в котором произошла продажа.

Налоговый вычет

Величину налогооблагаемой базы можно также уменьшить за счет налогового вычета в размере 1 млн рублей в год, то есть налог будет рассчитываться не от полной суммы, указанной в договоре купли-продажи, а от суммы, из которой вычли 1 млн рублей. Если же жилье продается за сумму меньше налогового вычета, то налог не взимается. Когда у квартиры несколько собственников, максимальная сумма вычета делится между владельцами пропорционально их доле в объекте, а при совместной собственности супругов размер вычета распределяется между ними по договоренности. При продаже нескольких квартир в одном налоговом периоде вычет 1 млн рублей предоставляется в целом по всем объектам, а не по каждому.

В случае, когда долевая жилая собственность продается каждым собственником отдельно, то есть каждая доля продается по отдельному договору купли-продажи, вычет в размере 1 млн рублей предоставляется каждому продавцу.

Важно! При продаже нескольких объектов в один налоговый период возможно по одному объекту воспользоваться налоговым вычетом, а по другому применить уменьшение дохода на сумму расхода.

Подвид массового случая

На первый взгляд, с налогами при продаже жилья все ясно, но есть нюанс. И этот нюанс заключается в том, использовалось ли это жилье в предпринимательской деятельности, а сдача в аренду, по закону, такой деятельностью и является. Чисто формально закон может ориентироваться на то, является ли собственник индивидуальным предпринимателем или не является.

Если собственник имеет статус ИП, сдавал продаваемую недвижимость и платил налоги по упрощенной системе налогообложения, при продаже такого имущества платится налог с дохода по уже ранее выбранной ставке — 6 % или 15 %. Если ставка по упрощенной системе налогообложения 6 %, то никакие налоговые вычеты не применяются, но есть шанс доказать свое право на них, если подтвердить документально, что недвижимость приобреталась до регистрации ИП и на момент продажи не использовалась в предпринимательской деятельности.

Но недвижимость сдается в аренду и обычными физиками, причем эта сдача все равно является предпринимательской деятельностью, так как приносит доход. Мария Литинецкая сообщает, что мнение на этот счет юристы имеют разное, что вопрос квалификации той или иной деятельности в качестве предпринимательской решается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела. И здесь надо быть морально готовым к уплате налога.

Стоит отметить, что физическое лицо может владеть и продавать нежилое, то есть коммерческое помещение. Если это помещение не использовалось в коммерческой деятельности, а было лишь для собственных нужд, как часто бывает с апартаментами, то все налоговые послабления, описанные выше для жилья, сохраняются. Если коммерческие площади приносили доход, то налог при продаже платить необходимо.

Частный случай

Недвижимость может продавать не только физическое лицо, но и юридическое. В этом случае налогом облагается чистая прибыль, в которую входят доходы, получаемые при продаже недвижимости. При продаже жилья сделки не облагаются НДС, при продаже нежилой недвижимости НДС государству платится. Следует помнить, что апартаменты являются нежилыми объектами и в случае их продажи НДС платить необходимо.

Редкий случай

Недвижимость может продавать и не гражданин России. В этом случае размер налога зависит от того, является ли продавец налоговым резидентом в нашей стране или нет.

Статус резидента определяется по итогам налогового периода, в котором было продано интересующее нас имущество. Резидент должен жить в нашей стране не менее 183 дней подряд на протяжении 12 месяцев. Этот период не должен прерываться на краткосрочные отъезды для лечения, обучения или заграничные командировки. Получить подтверждение статуса налогового резидента РФ иностранный гражданин может в Межрегиональной инспекции ФНС по централизованной обработке данных.

Статус резидента означает, что при продаже недвижимости он заплатит 13 % и на него распространяются все правила, описанные выше. Если статуса такого нет, то заплатить придется 30 % и нет никаких прав на налоговые льготы. По международным нормам доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом именно в стране расположения недвижимости. Но иногда нерезиденту приходится выплачивать этот сбор дважды: один раз в России, один раз в стране, гражданином которой он является. Избежать подобного двойного налогообложения могут граждане тех стран, с которыми у России имеются соответствующие договоры.