Заявка на оказание услуги

После отправки заявки на указанную электронную почту будет отправлено подтверждение

Фамилия Имя Отчество Заполните поле
Телефон Заполните поле
Email Заполните поле
Текст Заполните поле
Введите символы
Заполните поле
+7 (383) 363 18 18
заказать звонок

Заказать звонок

Имя Заполните поле
Телефон Заполните поле
Комментарий
Введите символы
Заполните поле
ООО «Деловой Новосибирск»
ИНН 5406374623
630099, г. Новосибирск, ул. Советская, 23, офис 402
Тел/факс +7 (383) 363 18 18 (многоканальный)
e-mail: office@dn-nsk.ru; www.dn-nsk.ru

Новости прессы

Сколько можно заработать на недвижимости в Центральной Европе

30.11.2018 Мониторинг недвижимости  

c05234a32c8d0feda79b27553637b36b.jpg

Несмотря на санкции и временами непростые политические отношения, страны Центральной Европы привлекают все больше инвесторов из России. Что может предложить этот регион искателям доходности?

Недвижимость в Центральной Европе остается стабильным и безопасным активом, несмотря на политические, демографические и технологические изменения в мире. По данным организации CBRE, с начала года инвестиции в европейскую недвижимость выросли на 26% по сравнению с 2017 годом. Разберемся, как выглядит ситуация в цифрах. К государствам Центральной Европы относятся Австрия, Венгрия, Германия, Лихтенштейн, Польша, Словакия, Словения, Чехия и Швейцария. Для анализа я выбрал четыре наиболее привлекательных для инвесторов страны с точки зрения экономического развития и стоимости недвижимости: Австрию, Венгрию, Германию и Польшу.

Жилая недвижимость

Спрос на европейскую недвижимость довольно высокий, и некоторые страны не успевают предоставить достаточное количество объектов, чтобы его удовлетворить. Так, среди стран Центральной Европы острый дефицит недвижимости испытывает Венгрия (в 2017 году Deloitte определил ее индекс интенсивности строительства в 3,2, то есть низкий), за ней следуют Польша (4,5) и Германия (4,6). Чем сильнее спрос превышает предложение, тем больше растут цены на объекты. В среднем в Германии и Австрии квадратный метр жилья сейчас стоит €3500, в Польше — €1500, а в Венгрии — €1450.

Больше всего жилься сдается в аренду в Германии (54,3%), за ней следуют Австрия (30,2%) и Польша (15,3%). В 2017 году, по данным аналитиков Deloitte, стоимость аренды квадратного метра в Будапеште составляла €9,7 (доходность — 7,9% годовых), во Вроцлаве — €8,6 (7,4% годовых), в Гамбурге — €14,5 (4,3%), в Вене — €9,4 (2,8%). То есть квартира в Будапеште окупится быстрее, но найти арендаторов в Венгрии сложнее, чем в других странах. По нашим оценкам, оптимальные показатели — у Гамбурга и Вроцлава.

В долгосрочной перспективе для рынка арендного жилья важную роль играет динамика ВВП. Eurostat посчитали, что в среднем с 2006-го по 2016 годы рост ВВП в Польше составил 3,5% в год, в Германии — 1,2%, в Австрии — 1%, а в Венгрии — 0,6%.

Австрия, по данным Deloitte, показывает высокую вариативность процентной ставки аренды, поэтому сложно предсказать, как ситуация будет развиваться в дальнейшем. Германский рынок останется стабильным — существенных изменений не предвидится. У венгерских резидентов увеличиваются доходы, но вместе с тем растут расходы на строительство, поэтому если стоимость недвижимости и вырастет, то несущественно.

А вот интерес инвесторов к жилой недвижимости Польши разгорается. Аналитики Ernst & Young сообщают, что в 2017 году в Польше было построено рекордное количество объектов недвижимости, расходы на строительство увеличиваются, цены в крупных городах растут, а спрос опережает предложение.

Офисные помещения

Как сообщают Cushman & Wakefield, арендная плата в этом сегменте европейского рынка недвжимости выросла за первый квартал текущего года на 0,8%. Аналитики прогнозируют ее дальнейший рост, однако вместе с тем — снижение доходности аренды во всем регионе Центральной Европы.

В Венгрии объем инвестиций в офисы всегда доминировал над остальными секторами коммерческой недвижимости, однако в первом полугодии 2018 года его доля составила лишь 37%. В то же время спрос на офисные помещения растет, и этот тренд сохранится до конца 2018 года.

Свободными остается всего 7,6% помещений, причем этот показатель может стать еще ниже. Арендная плата выросла на 6%, а доходность офисов в Будапеште снизилась до 5,50%. Несмотря на снижение объема инвестиций, офисы в столице Венгрии продолжат пользоваться популярностью.

В Германии инвестиции в офисную помещения лидируют на рынке недвижимости — их объем составляет €12,1 млрд, причем 41% этой суммы инвестировали иностранцы. CBRE сообщают, что 83% операций во втором квартале 2018 года производились в семи крупнейших немецких городах — это на 17 процентных пунктов больше, чем в прошлом году. Спрос на офисные помещения высокий, однако их доходность снижается — в апреле 2018 года она составляла 3,21%.

Австрийские офисы — привлекательный сектор для инвесторов, и 69% инвестиций на местном рынке недвижимости во втором полугодии 2017 года пришлись именно на них. Доходность офисов, тем временем, падает — причиной тому служит высокий спрос на недвижимость премиум-класса.

В начале 2016 года офисные помещения в Австрии приносили инвесторам 4,3% годовых, а в начале 2018 года — уже 3,9%. При этом арендная плата за офисы в целом остается стабильной, хотя в привлекательных локациях она увеличилась на 1,5%. Пустующих помещений осталось лишь 4,9%.

В Польше свободных офисов также менее 10%, и это говорит об их востребованности. Однако позитивный тренд может измениться: в стране появляются новые объекты недвижимости. Доходность польских офисов в среднем составляет 5,25% годовых.

Промышленная недвижимость

По данным Cushman & Wakefield, с 2013-го по 2016 годы рост промышленных площадей в Центральной Европе составил 25% (с 16 млн до 25 млн квадратных метров ). Самые значительные изменения произошли в Дюссельдорфе (площадь увеличилась на 109%), за ним следуют Вроцлав (57%), Франкфурт и Пльзень (40%), Познань (36%) и Краков (31%). В Будапеште рост составил лишь 3%.

В сегменте логистики в Центральной и Восточной Европе за первый квартал 2018 года арендная плата увеличилась на 1,8%. Чем западнее, тем ниже показатели — например, в Германии было зафиксировано повышение лишь на 0,3%. Во всей Центральной Европе, по прогнозам Cushman & Wakefield, в секторе логистики ожидается рост арендной платы и снижение доходности.

Как сообщают аналитики CBRE, в Венгрии инвестиции в промышленную недвижимость составлили лишь 18% от общего объема операций за первое полугодие 2018 года. В то же время, в Польше этот сектор стремительно развивается: расходы потребителей растут, площади увеличиваются, и это подогревает интерес инвесторов.

Доходность промышленной недвижимости в Германии составляет 4,50%, в Австрии — 5,8%, в Польше — 6,75%, а в Венгрии — 7,75%. С оглядкой на объем промышленных площадей, можно сказать, что самые привлекательные страны для инвестиций в промышленную недвижимость — Германия и Польша.

Торговая недвижимость

Как сообщают Cushman & Wakefield, инвестиции в европейскую торговую недвижимость в первом квартале 2018 года показали рост 0,2%. Ранее ретейл развивался еще хуже, но в этом году позитивный сдвиг произошел именно благодаря региону Центральной и Восточной Европы. В Польше, Словакии и Венгрии почти половину объектов коммерческой недвижимости составляют торговые центры.

Ретейл лидирует по доле инвестиций в Австрии — он составил 39% общего объема инвестиций в первом квартале 2018 года. И это не удивительно, поскольку Вена — четвертый по количеству торговой недвижимости европейский город. Это целевой рынок для международных брендов, который показывает стабильную доходность — в венских торговых центрах она равна 4%.

В Германии торговая недвижимость становится популярнее: в семи главных немецких городах ее доля от общего объема инвестиций выросла на 25%. Однако в этом секторе ожидается снижение доходности. Сейчас, по данным аналитиков JLL, она составляет 2,6-3,85% годовых.

В Венгрии в первом полугодии 2018 года торговая недвижимость лидировала по объему инвестиций: ее доля составляла 50%. Свободных площадей здесь лишь 1,5%, а рост продаж с января по март составил 7% по сравнению с прошлогодними показателями. Арендная плата и доходность, вероятно, останутся неизменными. Сейчас торговая недвижимость в Венгрии может приносить владельцу 5,25% годовых — для региона это сильный показатель.

В Польше для торговой недвижимости также наступил благоприятный период. Экономика развивается, зарплаты растут, и покупательская способность увеличивается. Арендная плата стабильна, а доходность, по данным Cushman & Wakwfield, в 2017 году составляла 5%. По нашим прогнозам, этот рынок также ждет позитивное развитие.

Отели

На рынке Германии в 2017 году операции с отелями составили €4,1 млрд. Страна остается безопасной гаванью для инвесторов, поскольку позитивные тренды в экономике сохраняются и в 2018 году. Туристы стремятся в Германию, и одна из причин — высокий уровень комфорта.

В рейтинг пригодных для жизни городов Global Liveability Ranking 2018, который составил The Economist, попало сразу 5 немецких городов: Франкфурт занял 12-е место, Гамбург — 18-е, Берлин — 21-е, Мюнхен — 25-е, Дюссельдорф — 28-е место. Это говорит о том, что отельный бизнес в Германии будет приносить стабильную прибыль.

Австрийская столица заняла первое место в рейтинге Global Liveability Ranking 2018, и отельный бизнес развивается благодаря тому, что Вена привлекает все больше туристов. Как утверждает местная компания Wagburg-HIH Invest, есть все основания ожидать, что интерес иностранных инвесторов к австрийским отелям вырастет. Уже сегодня большинство коммерческих помещений распроданы на этапе строительства.

В рейтинге Global Liveability Ranking 2018 Будапешт занял 34-е место, опередив Нью-Йорк и Лондон. Гости стали останавливаться в венгерских отелях на 6,4% дольше, чем раньше. В процессе строительства — 2700 новых номеров. Активно развивается индустрия пятизвездочных отелей — только в первом полугодии 2018 года появился 621 новый номер.

В Польше интерес к отельному бизнесу также растет. Например, некоторые офисные помещения стали трансформировать в отели — это увеличивает их доходность.

Отель в Берлине может приносить инвестору около 4,9% годовых, в Вене — 5,1%, в Варшаве — 6,25%, в Будапеште — 6,75%.

Риски и возможности

Европейская недвижимость привлекает все больше российских инвесторов. Однако нужно отметить, что такие инвестиции всегда сопряжены с определенными рисками.

Прибыль от сдачи европейской недвижимости в аренду может оказаться ниже, чем от российской. Причина заключается в том, что в Европе коммунальные услуги обойдутся дороже, а налоги будут выше, чем в России.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то в Европе ее обслуживанием обязан заниматься владелец помещения, а не арендатор, как это принято в России. То есть для инвестора это дополнительные расходы, которые многие не учитывают, когда принимают решение об инвестициях.

Также никто не защищен от внезапных изменений: падения курса валюты, новых законов, трансформации политической системы — все это может изменить доходность недвижимости. Чтобы уследить за всем этим, нужно владеть информацией об экономико-политической ситуации в стране, где вы приобретаете недвижимость. Причем это важно как в момент покупки, так и в долгосрочной перспективе.

Инвесторам, которые планируют вложиться в недвижимость в Центральной Европе, рекомендуем рассчитать бюджет следующим образом:

- инвестиции до €500 000 — жилая недвижимость;

- до €2,5 млн — жилая недвижимость или офисные помещения;

- до €10 млн — торговая недвижимость или отели;

- до €20 млн — пятизвездочные отели, бизнес-центры, торговые комплексы.



Автор: Артем Мельников
Источник: www.forbes.ru