По объемам инвестиционных сделок в недвижимость III квартал 2019 года оказался рекордно высоким за последние 3 года. Компании JLL сделал такой вывод по результатам проведенного исследования.

По оценке компании JLL, за 3 месяцев 2019 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $2,5 млрд, что на 36 % превышает результат аналогичного периода предыдущего года ($1,9 млрд). Показатель III квартала оказался рекордным за последние 3 года, превысив на 60 % объем соответствующего периода 2018 года: $873 млн против $547 млн соответственно.

«Снижение ключевой ставки на 75 п. п. с начала года находит отражение в стоимости финансирования под залог активов и доходностях объектов. По нашей оценке, минимальные ставки капитализации в офисной, торговой и складской недвижимости снизились на 25 п. п. в III квартале, – говорит Наталия Тишендорф, член совета директоров и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – При условии дальнейшего смягчения монетарной политики мы ожидаем сохранение данного тренда, при этом позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях будет способствовать росту интереса инвесторов к российскому рынку».

Ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5–10 % для офисов и торговых центров, 10,5–12 % для складов; в Санкт-Петербурге – 9–11 % для офисов и торговых центров, 10,75–12,5 % для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд долл.*

* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямую продажу жилья конечным пользователям.

Сектор офисной недвижимости, доля которого составляет 32 % от всего объема сделок, стал лидером по объему привлеченных инвестиций в период с начала года. Крупнейшей сделкой III квартала стало соглашение Райффайзенбанка с группой «Эталон» о строительстве офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land, консультантом которой выступила компания JLL.

На втором месте – сектор жилой недвижимости с долей 30 %, куда вошли сделки по приобретению участков под строительство, а также апартаментов в инвестиционных целях. Самой крупной сделкой в сегменте стало приобретение компанией Seven Suns Development части жилого проекта «Южная Долина» у RDI Group.

Тройку лидеров замыкает сектор торговой недвижимости (21 %). Покупка AO «Сбербанк Управление Активами» московского ТЦ «Речной» в III квартале стала второй крупнейшей сделкой с торговыми активами в 2019 году после покупки компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.

Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по секторам

I-III кв. 2018 года

I-III кв. 2019 года

Доля Москвы в страновом объеме инвестиций увеличилась с 63 % за 9 месяцев 2018 года до 73 % по итогам того же периода 2019 года, в то время как доля Санкт-Петербурга снизилась с 28 до 18 %. Сделки с региональными активами (вне Москвы и Санкт-Петербурга) по результатам первых 9 месяцев 2019 года составили 9 %, на уровне показателя за тот же период 2018 года.

Динамика объема инвестиционных сделок по регионам, млрд долл.

Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций за январь-сентябрь 2019 года снизилась до 13 % по сравнению с 26 % за аналогичный период предыдущего года.

По словам руководителя отдела исследований компании JLL Олеси Дзюба, объем сделок, закрытых в III квартале 2019 года, несмотря на два летних месяца, позволяет ожидать увеличения активности инвесторов.

«Как мы и предполагали, позитивная динамика фундаментальных показателей рынка недвижимости, отсутствие внешних негативных факторов, а также смягчение монетарной политики Банка России положительно отражаются на настроениях участников рынка», – отмечает представитель компании.

В этих условиях озвученные в более ранних прогнозах JLL на текущий год $3,5 млрд инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости вполне достижимы, а при сохранении текущих темпов результат может превзойти прогноз.