Нестабильная экономическая ситуация на этот раз не затронула рынок первичного жилья, готовились было признать эксперты, пока в начале августа не случился очередной обвал рубля. Такое же явление наблюдается и на сибирском рынке ипотечного кредитования — снижение объемов практически в два раза. Впрочем, региональные риелторы и застройщики сохраняют оптимистичный настрой. Об итогах развития строительной отрасли в СФО в первом полугодии 2015 года.

Ударные темпы

В регионах СФО подвели итоги по объемам ввода жилья за первое полугодие 2015 года. Почти во всех областях наблюдается опережение показателей 2014 года.

По данным министерства строительства Новосибирской области, за первые шесть месяцев текущего года в регионе введено 1,1 млн кв. м жилья (+38,8% к аналогичному периоду 2014 года), что составляет 62,5% от плановых показателей 2015 года. Всего по итогам текущего года планируется ввести 1,9 млн кв. м жилья.

Также в регионе введено 382,983 тыс. кв. м малоэтажного жилья (+41,2% к уровню 2014 года), что составляет 34,1% от общего введенного жилья.

Аналогичная ситуация складывается и в соседних регионах. Так, к примеру, в Красноярском крае в первом полугодии ввели 505,7 тыс. кв. м (+24,1%), в Томской показатели ввода также выросли на 30,9% и составили 277,5 тыс. кв. м.

Тем не менее объемы строительных работ на данный момент сокращаются. По итогам пяти месяцев отставание в Новосибирской области от аналогичного периода прошлого года составило 28,9%.

Первичный рынок

На рынке первичного жилья риелторы зафиксировали незначительное изменение средней цены за квадратный метр.

Определенный рост отмечают после Нового года, в течение января. Тогда средневзвешенная цена предложения поднялась в сравнении с декабрем на 2,68%. Это было реакцией на ажиотажный декабрьский спрос. Если потом изменения и были, то они составляли десятые процента к предыдущему месяцу. Сейчас ситуация стабилизировалась, средневзвешенная цена будет находиться в коридоре от 58 до 60 тыс. рублей за квадратный метр и далее.

По данным директора RID Analytics, средняя цена на первичном рынке в июне составляла 57,1 тыс. рублей, что на 4,7% больше чем в декабре 2014 года. Стоимость метра на «первичке» по результатам первых шести месяцев 2015 года снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2,5% и составила 56,33 тыс. рублей за квадратный метр.

При этом рынок демонстрирует довольно низкий спрос. В этих условиях повышения цен ждать пока не стоит. С другой стороны, значительное снижение также маловероятно. Застройщики не понижают цены, а стараются привлечь покупателей различными акциями, выгодными условиями расчётов, ипотечными преференциями. Эти тенденции сохранятся, и ожидать в ближайшем будущем каких-то потрясений на рынке, по моему мнению, не стоит.

Вторичный рынок

Динамика цен на вторичное жилье в Новосибирске в свою очередь средняя цена в июне на «вторичке» в Новосибирской области, по данным RID Analytics, составила 63,3 тыс. рублей (–3,4% по сравнению с декабрем 2014 года). Руководитель аналитического центра компании «Квадротека» указывает на более значительный «минус» в размере 4,1%, но стоимость называет примерно ту же — 63,1 тыс. рублей за квадратный метр.

По итогам июня средневзвешенная цена квартир на вторичном рынке недвижимости в Новосибирске снизилась на 0,88% — до уровня 65,70 тыс. рублей за 1 кв. м. В настоящее время сделки в массовых сегментах идут со средним снижением цены на 10% от цены предложения. В условиях стабильного рынка цены сделок обычно ниже цен предложения на 5%.

Анализируя нынешнюю ситуацию в целом на рынке недвижимости, она вступила в естественную фазу стагнации в конце 2013 года. «Без дестабилизирующих факторов она бы продлилась порядка 9–15 месяцев, после чего начался бы период умеренного роста. Из-за панических настроений 2014 года естественный цикл был прерван, поэтому стадия стагнации наложилась на стадию отката к равновесному рыночному состоянию после скачков 2014 года, в результате чего мы наблюдаем депрессивное состояние рынка», — поясняет руководитель аналитического центра компании «Квадротека». На ценовом уровне, по словам эксперта, может произойти небольшое, в пределах 2–3% в квартал, снижение цен в обоих сегментах, возможно, оно будет завуалировано в виде скидок при реальных сделках.

Спрос

Если рассматривать II квартал 2015 года в сравнении со средним уровнем 2014 года, то падение объема продаж на вторичном рынке составило 45%, на рынке новостроек — 25%.

По данным Росреестра Новосибирской области, за первое полугодие 2015 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на 15% и составило 18,4 тыс. ДДУ.

Спрос может перетекать из одного сегмента в другой. Вторичное и строящееся жилье связаны между собой. Первичный рынок значительно набрал обороты из-за субсидированной ипотеки. В ближайшие месяцы будем наблюдать обратный процесс — вторичный сегмент будет оживать, а строящееся жилье стагнировать. Суммарный уровень спроса в обоих сегментах останется примерно на уровне II квартала.

Реальный спрос может быть активирован при снижении цен на 10–15%, что вряд ли произойдет, потому что рынок к этому психологически не готов. «Это пока не интересно ни застройщикам, у которых есть запас прочности, полученный в предыдущие полтора года, ни чистым продавцам на вторичном рынке. Такие скидки могут наблюдаться при активных обменных процессах, когда пропорционально снижается цена и на приобретаемую, и на продаваемую квартиру», — поясняет руководитель аналитического центра.

Участники строительного сектора в свою очередь не выражают беспокойство ситуацией. Объемы продаж по новосибирскому рынку в целом сократились на 10–15%. «Эта просадка для рынка не фатальна. Она будет фатальна лишь для некоторых участников: отдельные товарные категории будут совершенно не востребованы.

В два раза

По состоянию на 1 июля 2015 года, по данным Центрального Банка Российской Федерации, в Новосибирской области выдано 5427 ипотечных кредитов на общую сумму 7,5 млрд рублей по средневзвешенной ставке кредитования 13,81%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 47,4%, а объем выданных ипотечных кредитов в денежном выражении также уменьшился на 49,5%, уточнили в минстрое Новосибирской области.

Среди основных тенденций этого года — значительное снижение количества сделок с привлечением ипотеки. По сравнению с тем же периодом 2014 года ипотечных сделок стало в два раза меньше. Госипотека на новостройки, которая немного поддержала первичный рынок, решением проблемы не стала. Гораздо большее значение для рынка имеет ситуация с ипотекой на вторичном рынке. Оживление ипотечного рынка, связанное с понижением многими банками процентных ставок, способно повлиять на ситуацию, но для этого снижение ставок должно носить массовый характер.

В финансовых структурах ситуация противоречивая. Как сообщила директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Мария Ромчанова, портфель ипотечного кредитования за шесть месяцев 2015 года у банка вырос на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом доля ипотеки с господдержкой среди всех выданных заявок на новостройки составляет 90%. На 1 июля 2015 года портфель ипотечных кредитов в Сибирском банке Сбербанка превысил 115,5 млрд рублей, что составляет 47% от совокупного кредитного портфеля физических лиц.

Обратная ситуация складывается в Сибирском филиале ВТБ24 — объемы сократились почти в два раза. «За первое полугодие 2015 года динамика выдач ипотечных кредитов по отношению к результатам первого полугодия 2014 года составила 46% по количеству выдач и 44% — по объемам», — рассказал вице-президент, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников.

При этом доля ипотечных кредитов за первое полугодие 2015 года составляет 57% от общего объема кредитных выдач в Новосибирске. В аналогичном периоде 2014 года эта доля в Сибирском филиале ВТБ24 составляла 48%.

«По итогам 2014 года рынок жилищного кредитования страны вырос почти на 32%, это даже больше, чем в 2013 году. В конце прошлого и в начале текущего года, учитывая макроэкономическую ситуацию, прогнозы по дальнейшему развитию рынка были пессимистичны: снижение продаж ипотеки в 3–4 раза и, как следствие, сжатие рынка жилищного кредитования на 8–10%, — отмечает Станислав Могильников. — Тем не менее запуск в марте текущего года государственной программы субсидирования ипотеки, а также действия Банка России по снижению ключевой ставки позволяют сейчас более оптимистично смотреть на рынок. Мы ожидаем, что по итогам года снижение продаж будет уже не столь драматичным, не более чем в два раза, а рынок жилищного кредитования в целом останется на текущем уровне», — надеется управляющий Сибирским филиалом ВТБ24.

В целом запуск государственной программы субсидирования ипотеки на новостройки позволит реанимировать сектор. По итогам прошедших месяцев доля выдачи ипотеки на новостройки уже вернулась к уровню 2014 года, говорит он.

По итогам шести месяцев 2015 года отмечают, что доля ипотеки в продажах на вторичном рынке составила 32%, на первичном — 35%.

Сами застройщики пока не наблюдают снижения ипотеки. «Если оценивать первые шесть месяцев текущего года, то динамика полностью отражает ситуацию на рынке. Первые три месяца все ожидали объявления программы господдержки и иногда умышленно «придерживали» сделки, а во II квартале количество ипотечных сделок существенно возросло», — сообщили в пресс-службе группы компаний «Стрижи».

В СП ООО «Сибакадемстрой» доля ипотеки в структуре продаж составляет 60%, в 2014 году — 50%. Показателей нынешнего года в компании удалось достичь благодаря господдержке и совместным программам с банками-партнерами.

Прогнозы

На данный момент никто из опрошенных застройщиков не заявил о приостановке строительства или задержке сроков сдачи домов. Отклонений и переносов сроков не было, двигаемся в рамках утвержденной программы, ежегодный объем ввода жилья составляет порядка 80 тыс. кв. метров.

Поводя итоги и прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости до конца 2015 года, эксперты предупреждают: все будет зависеть от общей экономической ситуации.

И первичный, и вторичный рынки себя ведут, кстати, не так, как в кризис 2008 года. И если в прошлый раз предкризисный бум пришелся на вторичный рынок, а спрос на первичное жилье на несколько месяцев находился на крайне низком уровне, то на этот раз популярностью пользовалось как первичное, так и вторичное жилье. Таким образом, строительные компании за IV квартал получили как минимум двойной объем продаж, соответственно, средствами они запаслись».

По мнению директора RID Analitics, госипотека, стартовавшая в апреле, помогла выстоять рынку новостроек, обстановка на котором до сих пор благоприятная.

Более того, еще с месяц назад даже закралось такое подозрение, что, может быть, этот кризис и не коснется «первички», если бы не события последнего месяца — падение курса рубля, стоимости нефти. Теперь эти события, а также обвал на рынке розничной торговли, уровень ВРП И ВВП не позволяют говорить о том, что ситуация начала выправляться. События в экономике будут проецироваться и на строительный рынок. Следовательно, пока ситуация развивается таким образом, что рынок новостроек входит в стадию стагнации цен.