Объем инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости в I квартале 2018 года достиг рекордного уровня за 11 лет. К такому выводу пришли эксперты JLL. В России одним из определяющих факторов в экономике является низкая инфляция. Этот тренд оказывает влияние и на рынок недвижимости.

На фоне благоприятных экономических условий в крупнейших развитых странах мира глобальный объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в январе-марте 2018 года вырос до $165 млрд, говорится в исследовании компании JLL. Показатель увеличился на 15 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и стал максимальным результатом для I квартала после 2007 года.

Несмотря на растущую напряженность в вопросах торговли и повышенную волатильность на фондовом рынке, инвесторы продолжают демонстрировать значительную активность на рынке недвижимости.

Регионы мира

Регион Северной и Южной Америки открыл год ростом инвестиционной активности после четырех кварталов отрицательной динамики объема сделок. В I квартале 2018 года показатель в регионе увеличился на 18 % и составил $68,8 млрд. Основным драйвером роста стал рынок США, где результат на уровне $62,8 млрд, увеличение составило 23 %, стал наивысшим для аналогичных кварталов с 2015 года.

Среди других стран аналитики JLL отмечают Бразилию, где вопреки продолжающимся политическим сложностям наблюдается повышенная активность: третий квартал подряд объем инвестиционных сделок здесь превышает отметку $1 млрд. Хотя в Канаде результат оказался на 28 % ниже, чем в I квартале 2017 года, он был значительно выше среднего показателя первых трех месяцев предыдущих лет.

Европейский регион уверенно начал 2018 год: объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости сохранился на уровне $56,3 млрд, что на 18 % выше среднего исторического значения первых кварталов. Основу этой динамики обеспечили два крупнейших рынка региона – Великобритания и Германия, где показатели увеличились по сравнению с I кварталом 2017 года на 10 и 13 %, соответственно. Активность в Великобритании нормализуется: инвесторы, не обращая внимания на Brexit, ищут возможности на рынке Лондона. В свою очередь, устойчивый рост экономики и занятости в Германии привлекают как локальных, так и зарубежных инвесторов.

В остальных странах Европы динамика инвестиций была разнонаправленной: объем сделок снизился во Франции (-3 %), Италии (-3 %), Испании (-30 %) и Швеции (-53 %), при этом он увеличился в Дании (3 %), Швейцарии (74 %) и Португалии (138 %). В Европе также выделяется Польша, которая привлекает инвесторов потенциалом роста: объем сделок в стране в I квартале превысил $2 млрд.

Вслед за рекордным финалом 2017 года Азиатско-Тихоокеанский регион преодолел еще один максимум: объем сделок в I квартале текущего года достиг $40 млрд, увеличившись на 34 % год к году и превзойдя на 22 % предыдущий лучший результат 2008 года. Данная динамика была обеспечена высоким спросом на всех основных рынках региона и ростом объема сделок в Японии (23 %), Гонконге (72 %), Австралии (87 %), Китае (93 %). Крупнейшими рынками, зафиксировавшими снижение активности по сравнению с прошлым годом, стали Южная Корея (-18 %) и Сингапур (-39 %). В Индии объем сделок достиг второго по величине уровня за всю историю страны, преодолев $1,6 млрд.

Ранее, говоря о России, эксперты JLL отмечали, что на фоне восстановления экономики наблюдается увеличение инвестиционной активности на рынке недвижимости. Хотя это не трансформировалось в значительный рост объемов сделок в 2017 году, произошли качественные улучшения.

По словам аналитиков компании JLL, рынок подготовил много сюрпризов инвесторам в I квартале 2018 года: нарастание напряженности в вопросах торговли, перспективы трудного выхода Великобритании из Европейского союза и рост волатильности рынка акций. Центральные банки постоянно сообщают, что переход от политики «количественного смягчения» к «количественному сжиманию» уже не за горами. Тем не менее дефляция в Еврозоне и стагнация цен в Японии делают невозможным сближение монетарных политик Федерального резерва США, Европейского центрального банка и Банка Японии в ближайший год. Вместо этого инвесторам придется иметь дело с несовпадением монетарных политик на фоне продолжающегося роста процентных ставок в США.

Несмотря на эти факторы, на глобальном рынке недвижимости сохраняются высокая активность и стабильный спрос. В то же время эксперты компании JLL ожидают небольшого снижения объема инвестиций – на 5–10 %, до уровня около $650 млрд по итогам 2018 года. Это происходит на фоне продолжающегося смещения фокуса инвесторов от традиционных сделок по покупке отдельных объектов в сторону новых возможностей, таких как долговое финансирование, сделки по слиянию и поглощению, альтернативные секторы недвижимости. Хотя способы входа инвесторов на рынок недвижимости сегодня меняются, их интерес к сектору остается неизменным, заключают специалисты JLL.

Инфляция и рынок недвижимости

Росстат опубликовал мартовский отчет о потребительской инфляции, который показал рост цен на 2,4 % и продолжение периода низкой инфляции. Это подтверждает тот факт, что успешное внедрение Банком России жесткой монетарной политики сделало низкую инфляцию ключевым фактором новой экономической реальности России.

«Интересно отметить, что ЦБ изначально был удивлен собственным успехам. Его прогнозы об изменении тренда и повышении инфляции во 2-й половине 2017 года были опровергнуты неизменно низкими показателями», – говорится в отчете JLL.

Прямым последствием низкой инфляции для рынка коммерческой недвижимости является снижение годовой индексации арендных ставок до 4 %, что значительно отличается от 7–9 %, преобладающих до сих пор. Это подразумевает изменение доходов от аренды в среднесрочной перспективе. Например, для номинального дохода в договорах с фиксированной индексацией годовая индексация в 4 % предполагает увеличение ставки аренды на 22 % в последующие пять лет вместо 47 % при индексации 8 %. Для семилетнего договора изменение будет составлять 32 % вместо 71 % соответственно. Совокупный доход от аренды будет на 11 % ниже с индексацией 4 % для договоров сроком на пять лет и на 15 % ниже при договоре на семь лет.

Снижение инфляции и ключевой ставки приводит к падению коммерческих процентных ставок. По оценкам ЦБ, это является основным фактором в общем улучшении условий кредитования. Для инвесторов и девелоперов более низкие процентные ставки будут служить компенсирующим фактором для снижения индексации и увеличат число экономически выгодных проектов. Примечательно, что в прошлом году ставки по займам в рублях упали ниже текущей ставки доходности впервые за всю историю российского рынка недвижимости. Это создает устойчивую среду для финансирования проектов, строительства и аренды в рублях, тем самым полностью нивелируя валютный риск, считают в JLL.

В прошлом полное финансирование проекта в рублях (по ставкам выше текущих ставок доходности) приводило к формированию текущих убытков, способствуя преобладанию более дешевого валютного заимствования. Повышение покупательской способности населения за счет более низкой инфляции порождает высокий спрос на рынке торговой и косвенно складской недвижимости. Оборотной стороной этого может послужить возможный рост цен, вызванный повышенным спросом, риск, за которым необходимо следить.

«Подводя итог, необходимо отметить, что приверженность Банка России к достижению цели по инфляции и жесткая монетарная политика привели к более низкому уровню инфляции, и вполне вероятно, что она сохранится на отметке 4 % в среднесрочной перспективе. Для сектора недвижимости это означает более медленный рост доходов от аренды, более высокий спрос на торговые и складские площади, а также рост активности в строительстве с рублевым финансированием», – резюмирует главный стратег JLL по России и СНГ Владимир Пантюшин.

В отчетах ЦБ проанализировал несколько сценариев, ведущих к более высокой инфляции, включая понижение цен на нефть, ослабление валютного курса, рост уровня заработной платы, более мягкую бюджетную политику. Основной вывод заключается в том, что возможные скачки инфляции будут временными, а уровень инфляции вернется к 4 % примерно через год. Чтобы сдержать возможный всплеск уровня инфляции, у ЦБ имеется проверенный инструмент – ключевая ставка. Текущая реальная ставка (разница между ключевой ставкой и инфляцией) превышает 5 %, что обеспечивает возможность смягчения негативных последствий роста инфляции. Даже если ЦБ доведет реальную ставку до сбалансированного уровня (2–2,5 %), что ожидается к концу года, политика ЦБ по- прежнему останется жесткой, сдерживающей потенциальный рост инфляции. Инфляция, близкая к целевому показателю ЦБ на уровне 4 %, выглядит как наиболее вероятный среднесрочный сценарий. Риск ухудшения ситуации будет ограничен перечисленными факторами, в то время как отклонения выше целевого показателя, скорее всего, будут компенсированы ужесточением политики ЦБ.