Торговые центры и общественные пространства – первые мишени пандемии в инфраструктуре городов мира. Самыми уязвимыми оказались развлечения и непродовольственный ритейл. Вместе они занимают более 80% площадей современных ТЦ. Их владельцам стоит задуматься об архитектурной трансформации пространств после снятия карантина.

Двери закрываются

В условиях вынужденной самоизоляции граждан моллы терпят колоссальные убытки. Чуть лучше себя чувствуют районные ТЦ, где до 80% площадей может занимать продуктовый гипермаркет, а также магазины у дома с товарами первой необходимости, которым разрешено работать. Непродовольственный ритейл тем временем уходит в онлайн, что в будущем может привести к очередному сокращению занимаемых fashion-брендами площадей.

Проблемы, с которыми столкнутся торговые центры после пандемии, связаны не только с экономикой, но и с архитектурой. Закрытые «коробки» без естественного освещения, в которых покупатель теряет ощущение времени, окончательно перестанут быть актуальными – напротив, такое наполненное людьми помещение еще долго будет восприниматься как некомфортное и потенциально опасное. Перед многими владельцами ТЦ встанет вопрос их реконструкции, с тем чтобы сделать акцент на большее количество открытых пространств, связь объекта с городом и дополнительные сервисы.

Одним из вариантов развития ситуации после окончания пандемии на рынке коммерческой недвижимости является усиление тренда на многофункциональное проектирование (mixed-use). В частности, в торговом центре можно разместить коворкинг (количество фрилансеров ожидаемо вырастет после пандемии) или библиотеку. Прилегающую территорию можно не отдавать традиционной парковке, а сделать из нее благоустроенную зону с ландшафтным дизайном. К примеру, в ТРЦ «Золотой Вавилон» в Ростокино девелопер планирует преобразовать заброшенную часть железной дороги рядом с торговым центром в парк, который будет доступен горожанам.

Пути трансформации

Чтобы прогнозировать, как изменится архитектура того или иного торгового центра после COVID-19, необходимо понимать, какой пул арендаторов выживет и останется в ТЦ, кто уйдет в онлайн, а кто совсем потеряет бизнес. Но есть и общие проблемы, особенно для объектов, построенных 10–15 лет назад. Например, входных групп в торговом центре должно быть как минимум по 1–3 с каждой стороны здания в зависимости от площади, также должны быть предусмотрены входы с парковки – удобные, просторные и безопасные. Кроме того, во многих российских ТЦ проблемы с освещением. Воздушные интерьеры торговых пространств, гарантирующие системное естественное освещение, – тренд в Европе последние несколько лет, но в России пока можно назвать единичные позитивные примеры. Между тем атриумы общих зон в случае большого количества естественного освещения создают у покупателя ощущение открытого пространства, в котором ему комфортно. В Солнцеве в Москве сейчас строится ТЦ «Небо», в архитектуре которого за основу взяли именно открытость пространства. Фасад из прозрачных светоотражающих материалов будет растворять здание в окружающей среде и менять его цвет в зависимости от времени суток.

Перестает быть актуальным и принцип «чем больше парковочных мест, тем лучше» (в особенности в условиях, когда многие арендаторы вынуждены будут уйти из ТЦ). Парковка будущего должна будет учитывать покупательские сценарии, пути перемещения людей по ТЦ и должна быть четко отделенной от наземных входных групп.

Меньшее число магазинов в том же торговом центре, возможно, приведет к перераспределению площадей. Большая безопасность с точки зрения соблюдения дистанции между посетителями достигается благодаря большей протяженности магазинов и входных групп. Можно также предусмотреть бесконтактные зоны ожидания для покупателей, увеличить ширину проходов. С точки зрения логистики приоритетом стоит выбрать принцип разделения потоков: многообразие продуманных «дорожек покупателя» сделает процесс шопинга похожим на игру, одновременно это позволит позаботиться о безопасности посетителей.

В будущем заниматься безопасным шопингом помогут и технологии: бесконтактный голосовой вызов лифтов и эскалаторов, автоматизированные тележки для товаров, 3D-примерочные и многое другое. Эти технологии должны быть правильно внедрены на уровне архитектуры здания: учесть их наличие необходимо уже на этапе разработки BIM-модели.

Нас также может ждать расширение развлекательной составляющей, но уже с другой концепцией. На место традиционных детских развлечений могут прийти VR-комнаты для небольшого количества человек, развлечения на открытом воздухе на территории торгового центра – веревочные парки, парки развлечений и т. д. Более интенсивно начнут внедряться экоконцепции: использование натуральных материалов, обилие зеленых зон и переход на естественное освещение вплоть до изменения существующих фасадов. Тематику экологии легко внедрить в пространство шопинга – в интерьеры. Например, в торговом центре Baltia Mall в Калининграде предусмотрели большое количество зеленых зон внутри ТЦ и использовали в дизайне интерьеров экологичные и устойчивые материалы для дизайна: натуральный камень и дерево.

Под открытым небом

Наиболее жизнеспособными после эпидемии COVID-19 могут стать отдельные магазины в формате стрит-ритейла или торговые центры под открытым небом. Такие «улицы» или «деревни» магазинов, объединенные общей концепцией и брендом торгового объекта и с единой управляющей компанией, уже успешно функционируют в странах с разным климатом: в США (The Grove в Лос-Анджелесе), Испании (La Roca Village), Швеции и ОАЭ. Их площадь сопоставима с крупными традиционными моллами. А на случай плохой погоды есть навесы. Переход к подобным форматам в России в перспективе 10 лет вполне реален.

Районные ТЦ – небольшие объекты, где большую часть помещений занимают продукты и винотеки, товары повседневного спроса и аптеки – это история не про наслаждение шопингом и не про свободное время: их планировки и логистика призваны удовлетворить первичные потребности покупателей. Тем не менее даже здесь возможны изменения: например, в магазине на первом этаже жилого комплекса можно сделать выход на стилобатную часть для жителей, которая будет использоваться в качестве веранды. На самоизоляции мир внезапно оказался ограничен возможностями квартиры, дома, в лучшем случае – двора. Важно, как именно инфраструктура того или иного жилого комплекса отвечает на запросы не только в отношении магазинов, но и отдыха, и опыт столкновения с коронавирусом может поменять в целом подход к проектированию коммерческой инфраструктуры жилых домов.

Впрочем, отправлять мегамоллы на свалку истории преждевременно: эти объекты уже не раз трансформировались и приспосабливались к переменам. При грамотном управлении и качественной архитектуре даже в новых условиях пул арендаторов будет способен функционировать – а покупатели, безусловно, оценят адаптацию любимых торговых центров к изменениям, которые невозможно остановить.