При банковских депозитах со ставкой 4–4,5% интерес частных инвесторов переключился на офисы — самый доходный сегмент коммерческой недвижимости.

В какие активы сегодня лучше вкладываться?

Банковские вклады или недвижимость? Как правило, частный инвестор выбирает между этими двумя инструментами как наиболее надежными и прозрачными. В зависимости от разных факторов доходность как одного, так и другого инструмента может меняться.

Два раза за полгода Банк России понизил ключевую ставку. Одно снижение произошло в апреле — до 5,5% годовых (в последний раз она была на таком уровне в 2013 году). 19 июня ключевая ставка была уменьшена еще на 1% — до 4,5%. Столь низкая ставка установлена впервые.

В сегодняшней ситуации, когда ключевая ставка Центробанка в течение полугода снижалась дважды, банковские депозиты теряют привлекательность в глазах инвестора: за очередным снижением ключевой ставки обычно следует падение ставок по банковским вкладам.

Так, в Сбербанке сейчас по вкладу «Сохраняй» годовая максимальная ставка составляет всего 3,65%, по вкладу «Пополняй» — 3,65%. Россельхозбанк по вкладу «Накопи на мечту» обещает годовой доход до 4,3%, в «Альфа-банке» самый высокий процент удастся получить по вкладу «Победа» — 4,24% годовых.

К тому же установлен налог на доход со вкладов и инвестиций в долговые ценные бумаги на сумму свыше 1 млн рублей — картина выглядит еще печальнее. Даже инвестиции в жилую недвижимость, традиционно считающиеся невыгодными (их доходность обычно варьируется от 5 до 6%), сегодня соблазнительнее банковских депозитов.

Покупка офиса, как и других категорий коммерческой недвижимости, привлекательнее многих других инвестиционных альтернатив на рынке РФ, считает Александр Павленко, директор по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан.

«Рентабельность от сдачи офиса в аренду выше, чем доходность по депозитам и большинству облигаций. Риск таких инвестиций в среднем меньше, чем по акциям, так как инвестор получает в собственность объект, спрос на который в обычное время высокий, а цена — значительно стабильнее цены большинства акций», — объясняет Александр Павленко.

Доходность апартаментов составляет 4–5% годовых, что в полтора–два раза ниже, чем у офисов. Плюс законодательные ограничения, связанные с таким типом недвижимости (нельзя прописаться, выше налог и стоимость коммунальных платежей по сравнению с жильем и прочее). Это влияет на спрос и, что немаловажно, на ликвидность самой сделки, подчеркивает Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE.

По данным Циан, на начало июня 2020 года минимальная доходность офисов класса А в Москве составляла 8,6%, средняя — 11–12%. Офисы класса В приносят своим владельцам в среднем 10–11% годовых, класса С — 14–15%. При этом максимальная доходность качественных офисов класса А с удачной локацией (рядом с метро) способна достигать 21–22%.

Востребованный формат

Спрос на офисы существует всегда: когда экономика на подъеме, компании развиваются, увеличивают штат сотрудников — им требуются новые площади. В период кризисов компании начинают экономить, сокращают сотрудников, арендуют меньший по площади офис — таким образом создается спрос. По статистике компании CBRE, даже если во время кризиса спрос частично снижается, как это было в 2014, уже в следующем году наблюдается его восстановление и последующий рост.

Спрос на покупку маленьких офисов остается стабильным в любом экономическом цикле. Именно поэтому, уточняет Александр Пятин, офисы небольшой площади (от 200 до 800 кв. м) — относительно стабильный инструмент для инвестирования.

«Качественной розницы в Москве всегда немного — все проекты традиционно раскупаются достаточно быстро, — комментирует эксперт. — Так было, например, с розничными офисными площадями в «Савеловском Сити», МФК «Водный», «Парке Победы» (ул. Василисы Кожиной, 1), «Фили Град Фаза II» и других проектах».

Недавно основным кластером с офисами на продажу в мелкую розницу был деловой район «Москва-Сити», но сегодня здесь предложение на покупку практически исчерпано. А на вторичном рынке, напоминает эксперт, порог входа является более высоким, а срок окупаемости более продолжительным.

«С точки зрения номинальной стоимости и операционных денег, на которые можно рассчитывать в проекте, максимальный инвестиционный интерес представляют предложения от девелоперов», — считает Александр Пятин.

Упадут ли офисы в цене?

Динамика цен на офисном, как и на любом другом рынке зависит от соотношения спроса и предложения. Допустим, во время кризиса 2014 года пик девелоперского цикла совпал со спадом экономической активности. В результате на рынок вышло очень много офисных площадей — гораздо больше, чем компаний, желающих переехать в только что открывшийся бизнес-центр. По данным CBRE, доля свободных помещений на офисном рынке в 2014 году составила 17,7%. «Избыток предложения оказал давление на продавцов, что вызвало снижение цен», — говорит Александр Пятин.

Теперь ситуация иная, уточняет эксперт: наблюдается краткосрочное падение общего спроса, вызванное очевидными обстоятельствами. Но с другой стороны, на рынке нет избытка площадей. Доля свободных площадей по итогам I квартала 2020 года оценивалась в 9,4%.

Более того, в 2020 год офисный рынок вошел с дефицитом качественного предложения офисов классов «А» и «В» — четкий тренд на снижение вакантных площадей в качественных бизнес-центрах наблюдается с 2016 года.

Если в 2017 году в бизнес-центрах класса «А» оставалось свободными 15,7% офисов, то ко II кварталу 2020-го их количество сократилось до 10%. В бизнес-центрах класса «В» уровень свободных площадей за три года снизился на 3,8 п.п. — до 9,1%.

Объем доступного предложения в уже построенных бизнес-центрах сейчас составляет в классе «А» — 83 тыс. кв. м, в классе «В» — 385 тыс. кв. м.

«Современный экономический цикл отличается от всех предыдущих тем, что по-прежнему существует неопределенность в любом прогнозировании. Бизнес не совсем понимает, как быстро будет восстанавливаться экономическая активность, — подчеркивает Александр Пятин. — Тем не менее на офисы сохраняется активный спрос. Любые дискуссии о переходе на удаленный формат работы подразумевают лишь переформатирование существующих офисных пространств, но не отказ от арендуемых площадей. Поэтому мы не ожидаем коррекции стоимости офисных площадей. Более того, ликвидность качественного продукта будет расти, а вместе с ней и стоимость актива».

Сколько стоят офисы?

Площадь офиса зависит от специализации бизнеса. Для покупки эксперты рекомендуют рассматривать офисы от 50–100 кв. м и стоимостью от 25 млн рублей. Предложение площадью менее 100 кв. м на рынке встречается очень редко. Более мелкая розница от застройщика, как правило, точечная и является скорее исключением.

Бизнесменам, которые собираются пользоваться офисом сами и выбирают между вариантами «купить» и «арендовать», Александр Пятин напоминает, что в долгосрочной перспективе покупка офиса экономически более оправданна по сравнению с арендой. Среднестатистический срок договора составляет от трех до пяти лет. Приобретение офиса окупает себя менее чем за восемь лет.

Цена на офисы класса «А» с начала мая стала ощутимо снижаться, напоминает Александр Павленко. Арендаторы сокращают расходы и переезжают в более доступные объекты. Это поддерживает спрос в офисах классов «B» и «С» и там цена, по данным Циан, пока остаётся неизменной.