Новосибирский рынок недвижимости начал справляться с посткризисными проблемами еще в 2016 году, в 2017 году этот процесс стал протекать ненамного, но все же интенсивнее. Особенно это было заметно в торговом и складском сегментах. Цена продажи торговых площадей в среднем увеличилась на 2%, складских объектов - на 1,5%. Кроме того, аналитики считают, что именно склады станут основным предметом инвестиционного интереса на ближайшие годы (как минимум  его обеспечит динамичное развитие ритейла).

По свободным помещениям: арендные ставки впервые за три последних года показали рост - на  3-4%  в зависимости от сектора. Офисный сегмент чувствует себя похуже: уровень вакантности в ведущих БЦ города оказался почти в 3 раза больше, чем  до  кризиса. При  этом, самый низкий показатель продемонстрировали объекты класса С - арендаторы пока вынуждены считаться с расходами и экономить на своем рабочем пространстве. Впрочем, по оценкам экспертов, 2018 год для офисного рынка станет прорывным, поскольку запланирован выход ряда новых проектов.

Офисная недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

Существующий объем качественных офисных площадей - 508,4 тыс. кв. м. Это второй показатель среди российских городов-миллионников (на первом месте - Екатеринбург). Объем площадей класса А - 126,3 тыс. кв. м, класса В - 382,1 тыс. кв. м.

В Новосибирске, как и в Казани, фиксируется высокая девелоперская активность: на два города приходится около половины всех строек, ведущихся в российских миллионниках. Это объясняется нехваткой предложения качественных офисных объектов (особенно блоков от 1 тыс. кв. м), имеющимся на них спросом (уровень вакантности в БЦ Казани к концу года составлял около 3%, в БЦ Новосибирска - 6%). 

Стоимость 1 кв. м при продаже снизилась в среднем на 7-8% (в сравнении со значениями прошлого года), арендная ставка, напротив, выросла на 3-4%.

Ставки аренды, динамика

Средние ставки аренды в объектах класса А составили 11,040 тыс. рублей за 1 кв. м в год, класса В – 7,5 тыс. рублей., класса С – 4,9 тыс. рублей.

Цена продажи, динамика

Средняя цена продажи – 60,2 тыс. рублей за 1 кв. м.

Крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

БЦ "Айсберг" площадью 6,2 тыс. кв. м был выставлен на продажу за сумму более 700 млн рублей.

На продажу выставлен БЦ "Кронос" общей площадью 48 тыс. кв. м за 3,2 млрд рублей.

Сданные объекты

Замороженные объекты, причины

МФК "Снежная миля" (запроектировано около 25 тыс. кв. м офисных площадей) анонсирован в 2013 году, однако все проблемы со строительством удалось решить только осенью 2017 года. Предположительный ввод в эксплуатацию - 2019 год.

Также дожидаются ввода в эксплуатацию БЦ " Манхэттен " и здание возле автовокзала на Колыванской, 2.

Прогноз, ожидаемые тренды

Основной спрос на офисы по-прежнему будет формировать средний и малый бизнес. Сохранится дефицит площадей класса А. Хотя Новосибирск оказался в лидерах по числу строящихся офисных площадей, однако это проекты анонсированные прежде, а вот появления новых крупных объектов в 2018 году не ожидается - в основном возводиться будут небольшие здания.

Торговая недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

Объем торговых площадей - 443,385 тыс. кв. м. Обеспеченность населения качественными ТЦ - 277 кв. м на 1000 человек. По этому показателю Новосибирск опережает всего три российских миллионника (Красноярск, Омск и Пермь).

Понемногу рынок торговой недвижимости города восстанавливается после кризисных лет. Ставки по аренде больше не снижаются, но еще не растут. Строительство новых объектов сведено к минимуму, заканчиваются работы по уже запланированным и начатым проектам. Продолжается прошлогодняя тенденция -  редевелопмент устаревших объектов. Активно ведут себя федеральные игроки: свой первый супермаркет в Новосибирске открыла "Лента" (также сеть выкупила супермаркеты "Холидей"), обзавелась сразу несколькими новыми филиалами сеть "Ярче", планирует усилить позиции McDonalds и так далее. Еще одна тенденция - развивается брокеридж.

Ставки аренды

Средняя запрашиваемая ставка аренды составляет порядка 905 рублей за 1 кв. м в месяц.

Цена продажи

Средняя цена продажи - 52,26 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Сданные объекты

Замороженные объекты, причины

В 2017 году вновь не состоялся запуск ТРЦ "Европейский", ввод объекта в эксплуатацию назначен на перенесен на 2018 год.

Новые проекты

Прогноз, ожидаемые тренды

Рынок будет демонстрировать стабильный рост. Продолжится экспансия ритейлеров сегмента масс-маркет. Возможно незначительное повышения арендных ставок. Объем качественных площадей может увеличиться более чем на 100 тыс. кв. м, если состоится ввод ТРЦ "Европейский".

Складская недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

Новосибирск остается одним из лидеров среди миллиоников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему качественных складских площадей. Его показатель - 927,815 тыс. кв. м. Впереди только Екатеринбург.

Объем свободных площадей - 26,714 тыс. кв. м, или 2,9%. Высокая заполняемость складских комплексов объясняется ростом объемов оптовой торговли. К примеру, в период с января по апрель 2017 года динамика продаж оптовой торговли составила 11,9% к аналогичному периоду 2016 года.

Можно отметить два разнонаправленных тренда: происходит уменьшение объема арендованных площадей (с 3 тыс.- 4 тыс. кв. м. до 1,5 тыс.-2 тыс. кв. м) и одновременно наблюдается увеличение объемов арендных площадей с 5 тыс.-6 тыс. кв. м. до 8 тыс.-15 тыс. кв. м из-за консолидации товарных потоков внутри отраслей.

По оценкам экспертов, складская недвижимость в Новосибирске обеспечивает инвесторам от 12% до 20% годовых.

Ставки аренды (в рублях  за кв. м в месяц)

Средняя ставка аренды – 3,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Цена продажи

Средняя цена продажи - 25,6 тыс. рублей за 1 кв. м.

Крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в долларах за кв. м в год)

«Оператор коммерческой недвижимости» арендовал у PNK Group здание площадью 10 тыс. кв. м в «PNK Парке Толмачево».

Крупнейшая розничная сеть арендовала 21 тыс. кв. м в комплексе "Сибирский Грузовой Терминал".

Крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи (в долларах за кв. м)

Professional Logistics Technologies – покупка 50 тыс. кв. м в «PNK Толмачево».

Сданные объекты

Замороженные объекты, причины

ОРЦ  холдинга "Росагромаркет" – проект не заморожен, но начало его реализации по разным причинам неоднократно переносилось. Ориентировочный ввод в эксплуатацию - 2018-2019 годы. Аналогичная ситуация с логопарком "Восточный".

Новые проекты

Гостиничная недвижимость

Общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

За последние два года в Новосибирске появились сразу несколько новых  отелей: Park Inn, Domina, Mirotel. Благодаря этому городской гостиничный рынок объектов современного качества Новосибирска вырос на 25% (742 номера).

Дальнейшее увеличение предложения гостиничных номеров при сохранении сегодняшнего уровня событийности в городе может быть избыточным. Рынок насыщен гостиничными предложениями. Отели высокой звездности вынуждены зачастую прибегать к демпингу, чтобы не потерять клиентуру. Наиболее сложная ситуация у несетевых гостиниц, многие из которых к тому же расположены за пределами традиционного центра города (на левом берегу Оби).

Стоимость проживания, динамика

Средняя цена стандартного номера – 1,7 тыс. рублей в сутки.

Сданные объекты

Замороженные объекты, причины;

Гостиницу "Турист" на площади Маркса (планировалось возвести двадцатиэтажное здание, рассчитанное на 800 номеров различный категорий обслуживания), строительство которой началось еще в 1968 год, решено снести.

Прогноз, ожидаемые тренды

Ситуацию для развития отельного бизнеса сложно назвать хорошей. Рынок перенасыщен, предложений много, но мало тех, кто этим предложением будет пользоваться. Въездной туризм развивается слабо, а масштабных поводов для повышения гостевой активности не предвидится. Однако в 2019 году ситуация может измениться, если будет реализован проект "Золотое кольцо" - маршрут, который объединит все 12 регионов Сибирского федерального округа и позволит путешественникам познакомиться с основными сибирскими достопримечательностями.