Эксперты подготовили итоговый отчет об инвестициях в российскую коммерческую недвижимость в 2017 году. Объем вложений вырос до $4,6, причем доля Санкт-Петербурга достигла 16 %. Прогноз инвестиций на 2018 год – $5 млрд.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: прогноз – $5 млрд

По оценке компании JLL, в IV квартале 2017 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $1,9 млрд, что на 88 % превысило результат аналогичного периода 2016 года – $1 млрд. В целом за 2017 год показатель увеличился на 9 % по сравнению с предыдущим годом, до $4,6 млрд.

Основные тенденции российского рынка

Прошедший 2017 год отметился ростом инвестиций в торговую недвижимость, на которую пришлось 40 % от общего объема, за ним следуют офисы – 34 %. Сектор ритейла лидировал на протяжении всего года, а в IV квартале значительный вклад внесла сделка по покупке компанией Fort Group портфеля из пяти торговых центров.

Москва остается наиболее привлекательным направлением для инвесторов. В 2017 году доля столичных транзакций осталась практически на уровне прошлого года – 79 %. При этом стоит отметить рост доли Санкт-Петербурга в общем объеме с 9 % в 2016 году до 16 % в завершившемся году. В абсолютных цифрах показатель Северной столицы увеличился на 96 % – с $380 млн до $744 млн соответственно. Инвестиционная активность в Петербурге продолжает расти, инвесторы все более часто рассматривают активы в Северной столице как альтернативу московским.

«В 2017 году на рынке происходили как позитивные, так и негативные изменения, – комментирует руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. – Экономика восстанавливалась на протяжении всего года. Рубль торговался в узком диапазоне, немного укрепившись к концу года. Инфляция снизилась, побив целевой ориентир Центрального банка. Несмотря на санацию нескольких банков и пошатнувшуюся из-за этого уверенность инвесторов, в конце года закрылось несколько крупных сделок. Так, в IV квартале были завершены сделки по продаже портфеля торговых центров компании Immofinanz и части складского комплекса "Север-2". По нашей оценке, в 2018 году объем инвестиционных транзакций продолжит восстановление и достигнет $5 млрд».

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России*

* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямую продажу жилья конечным пользователям

Иностранные инвестиции

Доля иностранных инвестиций в общем объеме увеличилась с 6 % в 2016 году до 17 % в прошедшем. В 2017 году на рынок вышли новые иностранные игроки и оживились уже присутствовавшие на нем.

«Среди дебютантов отметим китайскую компанию Fosun Group, которая приобрела офисный комплекс "Воздвиженка Центр" в Москве. В числе "старожилов" на рынке стоит выделить британский инвестиционный фонд Raven Russia, который приобрел активы и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и глобального инвестора Jensen Group, купившего БЦ "Аэроплаза" в Санкт-Петербурге, – комментирует региональный директор и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов. – Инвестиционный рынок постепенно восстанавливается, о чем свидетельствует в том числе снижение доли сделок по реструктуризации в общем объеме чистых инвестиций: с 48 % годом ранее до 2 % в 2017».

Ставки капитализации

Ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. Ориентиром для игроков рынка аналитики считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 9–10,5 % для офисов и торговых центров, 11–12,5 % для складов; в Санкт-Петербурге – 9,5–11,5 % для офисов и торговых центров, 11,5–13,5 % для складов.

На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе. Это в свою очередь будет способствовать снижению ставок капитализации объектов недвижимости в 2018 году.

Мировые тренды

Впрочем, и на глобальном рынке недвижимости, согласно исследованию компании JLL, на протяжении 2017 года инвесторы демонстрировали уверенность, что привело к росту объема сделок в последнем квартале до трехлетнего максимума. Следуя за восстановлением мировой экономики и вопреки политической нестабильности, объем инвестиционных транзакций в IV квартале 2017 года увеличился до $213 млрд по сравнению с $206 млрд годом ранее. В результате годовой инвестиционный показатель, по оценке экспертов, вырос на 2 %, до $677 млрд.

«Рост экономики, низкие процентные ставки и отсутствие инфляционного давления, наблюдавшиеся во всем мире в 2017 году, создали идеальные условия для инвесторов, – комментирует эксперт отдела исследований финансовых рынков и инвестиций компании JLL Пранав Сетураман. – Даже запланированное сокращение программ по покупке активов и рост процентных ставок не привели к снижению активности на глобальных рынках благодаря сильным фундаментальным показателям и позитивным настроениям, что в свою очередь положительно отразилось на рынке недвижимости. Несмотря на позднюю стадию текущего рыночного цикла, интерес инвесторов к сектору оставался стабильным. И хотя ставки капитализации на многих рынках находятся на минимальных уровнях, высокие показатели денежного потока поддерживали цены».

Регионы-лидеры

Второй год подряд Азиатско-Тихоокеанский регион ставит рекорд в IV квартале. В октябре-декабре объем сделок достиг $49 млрд, увеличившись по сравнению с предыдущим максимумом 2016 года на 9 %, что привело к 11-процентному росту по итогам 2017 года, до $146 млрд.

Два крупнейших рынка региона, Китай и Япония, продемонстрировали лучшие результаты в регионе, прибавив 5 и 6 % соответственно. Высокий спрос позволил Гонконгу завершить год на рекордной отметке в $16 млрд: рост на 59 % к предыдущему году. Увеличение показателя также зафиксировано в Австралии (+12 %) и Сингапуре (+ 20 %).

Инвесторы продолжают интересоваться европейской недвижимостью, и в результате объем сделок в EMEA (регион Европа, Ближний Восток и Африка) вырос в IV квартале 2017 года на 20 %, до $101 млрд.

Прошлый 2017 год для региона в целом также стал успешным: объем инвестиционных сделок в регионе вырос на 16 % и составил $284 млрд. Этой динамике дополнительно способствовала слабость американской валюты, поддержавшая показатель в долларах.

Лидером, несмотря на неопределенность на фоне Brexit, стала Великобритания, где объем сделок вырос на 32 % за год. В Германии активность в IV квартале снизилась, но сильный старт года позволил завершить его с 5-процентным ростом. Нидерланды установили рекорд на уровне $23 млрд, превысив предыдущий максимум 2007 года на 55 %. Позитивный тренд продолжился и в Южной Европе, где активность в Италии и Испании увеличилась по сравнению с прошлым годом на 19 %, в Греции и Португалии – на 37 и 40 % соответственно.

В то же время эксперты JLL не ожидают дальнейшего увеличения объема инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости в 2018 году. По их мнению, относительный недостаток качественного продукта в сочетании с поздней стадией рыночного цикла могут привести к небольшому снижению показателя – на 5–10 %, с годовым результатом на уровне $630 млрд.

Изменения на рынке будут стимулировать инвесторов в поиске доходности рассматривать новые стратегии, в том числе смещать фокус на долговое финансирование, сделки слияния и поглощения и альтернативные секторы рынка недвижимости.