Вирус, действия, предпринимаемые властями по ограничению его распространения, а также уже какое-то время ожидавшийся экономический спад внесли огромную неопределенность в нашу жизнь. Никто не предскажет, как будут развиваться события. Но мы уже можем утверждать, что экономические последствия для многих людей и компаний будут довольно тяжелыми. Что это означает для рынка недвижимости? Главным образом, усиление наметившейся в последнее десятилетие тенденции к совместному потреблению и разумной экономии.

На модели совместного потребления были основаны одни из самых успешных компаний последнего времени, среди которых Airbnb, Uber и Kickstarter. На рынке недвижимости эта тенденция выразилась в росте популярности недвижимости с функцией — домов совместного проживания и коллективных офисов. Такие пространства, помимо более низкой арендной платы, предлагают арендаторам еще и функцию, то есть определенный вид услуг — от бытовых до медицинских.

Недвижимость с функцией — относительно недавний тренд, не успевший еще достигнуть своего пика. Американский и глобальный рынки только начали понимать все возможности, которые он несет, а потому он будет расти, подстегиваемый общей необходимостью бизнесов и населения минимизировать расходы на базовые потребности.

Другой тренд, который мы будем наблюдать с большой вероятностью, ровно противоположен: квартиры с возможностью полной самоизоляции. Пандемия оставит отпечаток страха. Он будет влиять на выбор жилья тех состоятельных людей, кто хочет жить в городах, быть в центре их жизни в спокойные времена и изолироваться в случае угрозы.

Коммерческую недвижимость, то есть помещения под рестораны, магазины, развлекательные комплексы, салоны красоты, ожидает упадок, но останутся востребованными складские помещения. Многие сервисы уходят в онлайн и предлагают услуги доставки, примерки, возврата. От услуг не первой необходимости люди отказываются.

Итак, какая недвижимость обещает наибольшую доходность и будет пользоваться особым спросом в ближайшие несколько лет?

1. Квартиры с возможностью полной самоизоляции

Это, безусловно, следующий шаг в развитии жилья категории люкс. Очевидно, что такое жилье будет востребовано только в крупнейших и густонаселенных городах. Его целевая аудитория — люди, которым нужно жить и работать в городе и по какой-то причине вариант проживания в собственном доме не рассматривается. Среди удобств будут предусмотрены индивидуальные лифты и гаражи прямо в квартире. Такая идея уже воплощена в Porsche Design Tower в Майами, но она может получить большее распространение и стать новым стандартом люксового городского жилья.

2. Коливинги

Коливинги уже какое-то время существуют на рынке, но в основном это старые переделанные в частном порядке здания. Часто в них нарушены нормы и ограничения, прописанные городом для такого типа жилья, при этом перепроектированы здания с акцентом на вместимость, а не на комфорт.

Мы верим, что такой тип жилья в целом будет востребован и дальше, особенно во времена экономического спада, но это будут коливинги уровнем выше. Они станут строиться с соблюдением требований, что минимизирует риски и повысит привлекательность для инвесторов и владельцев, и с большей комфортностью, что должно благотворно сказаться на ротации жильцов.

3. Жилье с услугами медицинского персонала

К такому типу жилья относятся дома престарелых, которые переживали самый настоящий бум в США до кризиса и продолжат пользоваться спросом после. Но не исключено и появление нового типа жилья, например недалеко от госпиталей, где смогут временно проживать и находиться под медицинским наблюдением больные, которых недавно выписали из госпиталя, их родственники, люди на карантине и так далее.

С одной стороны, такие дома предполагают большой объем операционной деятельности и наличие довольно многочисленного персонала, с другой — жильцы готовы платить премиальные за возможность получить те услуги, которые недоступны при съеме обычного жилья, начиная от уборки и заканчивая круглосуточным присмотром медперсонала.

4. Коворкинги

Коворкинги уже приобрели популярность и продолжат пользоваться спросом,после того, как будет снят карантин. Тут мы видим две целевые аудитории. Первая — специалисты, которые работают удаленно. Их становится только больше — это общемировой тренд последних лет, который объясняется тем, что растет число самозанятых, а компании разрешают свободное посещение офиса или вводят дни, когда сотрудники могут работать удаленно. Вторая — начинающие бизнесы и компании, по которым ударил экономический кризис. Аренда полноценного офиса для них — тяжелая статья расходов. Несмотря на эти тренды и большой спрос, рынок уже знает провалы, случившиеся после хорошего старта, — например, WeWork. Сможет ли компания преодолеть трудности — покажет время, но для остальных участников рынка это возможность учитывать ошибки чужого опыта.

5. Здания со смешанной функцией

Таких проектов в Сан-Франциско, где работает моя компания, еще нет, но за ними будущее. К таким зданиям могут относиться, например, коливинг и коворкинг под одной крышей или более сложные объекты, где будут интегрированы развлечения, услуги, рестораны, коливинг и коворкинг, — то есть комплексы, в которых есть все необходимое для жизни, и их можно не покидать несколько дней. На кого рассчитаны такие помещения? Например, на релоцированных сотрудников со свободным посещением офиса и сотрудников, которые приехали в длительную командировку.

В какой-то степени эта идея реализована в современных квартирных комплексах, где есть общее пространство, в котором могут собираться жильцы, проводить мероприятия, работать, общаться. Но аренда таких квартир стоит дорого. Микс коливинга и коворкинга будет более доступным вариантом для бюджетных арендаторов. Для инвесторов реализация смешанных проектов обойдется дороже и потребует опыта и готовности рисковать, но доходы с аренды могут быть выше, чем с любой другой недвижимости.

Поскольку недвижимость с функцией, в отличие от люксового жилья, относительно новое явление на рынке, хотелось бы остановиться на ней поподробнее и рассмотреть, почему она выгодна арендаторам, владельцам и инвесторам.

Недвижимость с функцией с точки зрения арендатора

Для потребителей аренда недвижимости с функцией — это способ сократить расходы, проще организовать свой быт, поскольку необходимые услуги уже включены в аренду, и при этом сохранить мобильность, не привязываясь ни юридически, ни в бытовом плане к одному месту надолго.

Недвижимость с функцией с точки зрения владельца

Для владельца недвижимость с функцией выгодна благодаря высокой арендной плате, получаемой с квадратного метра. Тут работает принцип «купил оптом — продал в розницу». Возьмем, например, коворкинг. Представим, что в одном помещении стоит 100 столов, каждый из которых сдается. Каждый из столов стоит меньше, чем аренда собственного небольшого кабинета. А совокупный доход с их аренды в разы превышает стоимость аренды помещения целиком.

Но будет ли владелец получать стабильно высокий доход с аренды, зависит от того, насколько хорошо он сможет наладить операционную деятельность. Арендаторы не подписывают слишком длительные договора аренды даже на жилые помещения, а в случае коворкингов ротация клиентов становится еще более актуальной проблемой — человек может взять место на один день, и уже завтра надо искать нового. Обычно для таких зданий нанимаются операционные компании или сотрудники, задачами которых становится привлечение новых клиентов и удержание уже имеющихся. Используются инструменты маркетинга и рекламы, что требует определенных затрат. Считается, что постоянная занятость 70–80% мест — это хороший результат. Износ мебели и оборудования — еще одна статья расходов. Все это обязательно надо учитывать при прогнозировании доходности.

Недвижимость с функцией с точки зрения инвестора

Доходность для инвестора складывается из трех показателей: ставка капитализации, процент заполненности помещения и арендная плата. Стоимость аренды недвижимости с функцией всегда будет выше, чем без нее, но и ставка капитализации тоже будет выше, поскольку больше управленческих расходов и рисков. Доходность же для каждого проекта высчитывается отдельно: показатели будут зависеть от места, востребованности такой недвижимости, стоимости аренды отдельных офисов и жилья и др. Например, если ставка аренды офиса в регионе низкая, то не имеет смысла строить коворкинг, так как затраты на его обслуживание в любом случае останутся довольно высокими и нивелируют более высокую доходность от аренды.

Обычно институциональные инвесторы заинтересованы исключительно в доходности, и тогда девелопер предлагает проект и показывает доходность, а инвестор решает, входить ли в него, и неважно, что конкретно строится. Но есть и другая история, которую мы наблюдаем все чаще: когда инвесторы заинтересованы в создании определенного портфолио и приходят к девелоперу с запросом.

Например, недавно мы общались с европейскими инвесторами, которые хотят собрать портфолио домов для совместного проживания (коливингов) на Западном побережье США с определенными параметрами. Им неинтересен один проект, они готовы инвестировать только в серию проектов. Схема работы такова: отрабатывается один проект, потом по его образцу делаются остальные в других локациях. Еще одни инвесторы из Китая, с которыми мы сейчас работаем, действуют по такой же схеме, но им интересны дома престарелых.

Чем вызван их интерес и почему они готовы тратить по 10–15 лет на то, чтобы собрать портфолио определенных объектов? Ответ прост: чем больше портфолио соберет инвестор, тем больше премиальных получит при продаже. То есть если на выходе ставка капитализации одного объекта 3,7%, то для десяти объектов она будет, например, 2,7%. Кроме этого, в течение этого срока инвестор будет получать доход от аренды построенных объектов. Это выгодная игра больших цифр. Основными покупателями таких портфолио являются страховые и пенсионные фонды.