Счастливый момент получения ключей от зарубежного дома мечты – это результат довольно серьезной работы, проделанной совместно покупателем, риэлтором, юристом, переводчиком и нотариусом. Рассмотрим все детали заключения договора купли-продажи, а также то, для чего применяются разные виды контрактов во время поиска жилья и совершения покупки.

Коротко о главном

Покупка недвижимости за границей – это серьезный процесс, который включает в себя огромное количество важных шагов. Принятие решения о том, какие апартаменты или виллу на самом деле нужно искать, выбор региона, города или курорта, просмотр сотен предложений в интернете, переговоры с риэлтором, поездки для ознакомления с объектом… Все это занимает время и требует от покупателя большого внимания.

Для того, чтобы поиск «идеального дома» и совершение сделки были максимально комфортными и не превратились в сплошной стресс, прежде всего необходимо заручиться помощью профессионального риэлторского агентства. Выбрать его несложно: прежде всего риэлтор должен специализироваться на рынке недвижимости конкретно взятого региона и иметь внушительный опыт сделок на его территории, а также – положительные отзывы клиентов и серьезное портфолио объектов. Компания должна быть адекватно представлена в интернете и выставлять свои объекты на ключевых порталах по поиску зарубежной недвижимости.

Каждый из шагов должен быть легален, а также максимально понятен и «прозрачен» для всех участников процесса. Именно поэтому не только сам процесс покупки, но и поиск «идеального дома» и все предварительные работы, связанные с ним, обязательно «закрепляются» юридически соответствующим договором. Это – ключевой момент, на который нужно обратить пристальное внимание, ведь рынок недвижимости в целом – это огромное количество рисков и «подводных камней», а рынок недвижимости другой страны – это еще и другое законодательство, другой язык и совершенно другие правила и стандарты. Поэтому всем, кто готовится к покупке жилья за границей, нужно обязательно познакомиться со всеми тонкостями, которые должны быть включены в разные виды договоров.

Виды договоров

В целом, покупателю зарубежного жилья придется столкнуться с двумя ключевыми видами договоров – договором на подбор жилья и договором купли-продажи. В ряде стран его заменяет так называемый «предварительный» договор, который заключается до получения нотариально заверенного акта. Именно нотариально заверенный акт является финальной стадией сделки. Он подтверждает, что все обязательства сторонами выполнены в полной мере и в срок, и после его получения покупатель получает ключи от нового дома.

В целом «не выезжая» из России можно подписать лишь договор на поиск и подбор зарубежной недвижимости, в котором прописываются все подробности объекта для осуществления его правильного поиска агентом. Что касается договора купли-продажи, то из России его также можно составить из России, но это скорее исключение, чем правило. Это возможно, скажем, в том случае, когда покупатель не готов или не может выезжать в другую страну для просмотра объектов или подписания документов.

Договор на подбор жилья

Договор на подбор жилья подписывается между покупателем и агентством недвижимости или частным риэлтором. Это может быть сделано так на территории России, так и в стране расположения недвижимости. В нем прописываются характеристики объекта для поиска – метраж, количество комнат, вид из окон, необходимая инфраструктура, ключевые моменты, в которых заинтересован покупатель, а также стоимость объекта или пределы стоимости «от» и «до». Это может быть первичный или вторичный объект, жилье на стадии строительства или реконструкции – словом, любые варианты.

Обязательным пунктом такого договора становится стоимость объекта или рамки стоимости, в которых должен осуществляться поиск. Другой немаловажный пункт – количество объектов, которые в итоге будут представлены агентом покупателю. В договоре по поиску жилья прописываются сроки предоставления предложений, условия начала работы и отказа от услуг. Вносится предоплата и начинается поиск. Зачастую сумма предоплаты является невозвратной и является суммой оплаты услуг риэлтора по поиску жилья. Все детали оговариваются сторонами заранее – и в том случае, если по каким-то причинам покупатель решит не приобретать жилье, выполненная работа риэлтора оказывается оплаченной за счет этой суммы.

Нередко размер «агентских» регулируется законодательно – и даже на территории одной и той же страны ставки за услуги риэлтора могут быть совершенно разными. Так, если в немецком Мюнхене она будет составлять 3,6% (с НДС), то в Берлине уже возрастет до 7,14% (с НДС). Точную сумму стоимости услуг всегда стоит заранее запрашивать у своего агента.

Предварительный договор

Предварительный договор – это юридический документ, который заключают между собой продавец, преимущественно застройщик, и покупатель недвижимости до момента заключения нотариального акта, после получения которого покупатель становится полноправным собственником. Такая практика встречается в Болгарии, некоторых жилых комплексах Черногории, Кипра, Испании и ряда других стран. Эксперты настоятельно рекомендуют заверять предварительный договор у нотариуса. Это не потребует больших дополнительных средств (около €50 в Болгарии), но станет основанием для обращения в суд в случае возникновения спорных моментов. На рынке с большим предложением первичного жилья делать это обязательно.

В предварительном договоре фиксируются сроки сдачи этапов объекта, который находится на стадии строительства, сроки оплаты, окончательная сдача объекта, площадь, а также такие детали, как отделка или техническое оснащение будущего объекта. После его подписания заключается нотариальный акт. Если покупатель в дальнейшем хочет сдавать объект в аренду, то затем он подписывает договор на управление объектом с управляющей компанией.

Договор купли-продажи

В большинстве европейских стран между продавцом и покупателем заключается стандартный договор купли-продажи. Для строящегося, первичного и вторичного жилья существуют свои нюансы заключения таких договоров.

Договор на приобретение первичного или строящегося жилья заключается с юридическим лицом – компанией-застройщиком и, как правило, изначально имеет достойную юридическую базу, учитывающую все детали сделки. Однако покупатель должен иметь в виду, что даже в случае покупки объекта у самого надежного девелопера ему стоит внимательно убедиться в том, что условия, прописанные в договоре, учитывают не только интересы продавца, но и грамотно прописывают интересы его, покупатели. В договоре обязательно должны быть указаны сроки сдачи объекта, будущая инфраструктура проекта, точная площадь жилья, помещений общего пользования (таких как лестничная клетка), которые относятся к данному объекту, быть прописаны правила поведения в комплексе, а также, поскольку оплата зачастую происходит поэтапно, быть расписаны этапы внесения платежей.

Помимо прочего, договор должен содержать подробные пункты разрешения спорных моментов, которые, в случае со строящимся жильем, прежде всего касаются несоблюдения застройщиком сроков сдачи проекта. Здесь должны быть прописаны штрафные санкции и условия расторжения договора. А также – штрафные санкции в случае просрочки платежей со стороны покупателя и т.д.

Что касается приобретения вторичной недвижимости за границей, то в этом случае договор зачастую заключается с физическим лицом, и здесь тоже существуют свои нюансы. Эксперты настоятельно рекомендуют отказаться от идеи подписать такой договор тет-а-тет без участия юриста, даже если продавец кажется самым милейшим человеком на свете, а условия продажи – самыми благоприятными. Регистрацию любых договоров купли-продажи зарубежной недвижимости необходимо осуществлять с привлечением нотариуса. Легальная сделка поможет решению спорных и конфликтных моментов. Прежде всего к ним относятся всевозможные обременения объекта, наличие претендентов на жилье, неуплаченных ипотечных кредитов, неточностей в регистрации и т. д. Безусловно, «вторичку» может продавать и компания. К примеру, агентство, заключившее с частным лицом договор на эксклюзивную реализацию его дома или квартиры. Но и в этом случае правила заключения договоров остаются те же: внимательно изучать текст договора, учитывать все риски и привлекать к совершению сделки профессионального юриста.

Заранее предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе покупки недвижимости за границей, довольно сложно, но профессиональный юрист и риэлтор обязательно должны обозначить ключевые аспекты, на которые стоит обратить внимания. К ним прежде всего относятся сроки и условия досрочного расторжения договора или штрафные санкции в том случае, если какую-либо из сторон будут не устраивать те или иные аспекты сделки.

Детали подписания договора

В подписании договора участвуют продавец недвижимости или его легальный представитель, а также покупатель или его легальный представитель. Представителем может являться агент или другое лицо, получившее нотариальную доверенность на участие в сделке. Покупателю зарубежного жилья не стоит беспокоиться о том, чтобы не упустить все мельчайшие детали в договоре: ведь документ был заранее разработан профессиональными юристами, и в него вписываются детали конкретно взятой сделки. Но если в процессе возникают какие-либо сомнения, рекомендуется привлечение независимого юриста, который проверит все детали.

Этапы подписания договора

После подписания договора купли-продажи покупатель вносит все обозначенные договором платежи, что заверяется отдельным нотариальным актом. Нотариальный акт фактически означает переход права собственности – и после его подписания новый владелец может получить ключи от недвижимости.

1. Осмотр недвижимости;

2. Оплата невозвратного залога до момента заключения договора купли-продажи или предварительного договора, осуществляется по расписке;

3. Заключение договора;

4. Оплата всех платежей, указанных в договоре;

5. Получение нотариального акта;

6. Выдача ключей.

Различия в составлении договора для разных стран

Ввиду различий в законодательствах разных стран, как сама форма договора, так и детали, которые прописываются нем, могут отличаться друг от друга. К примеру, в Болгарии, как правило, все договоры двуязычные и составляются на русском и болгарском языках, на Кипре договор может быть составлен только на английском, а в Испании – на испанском и английском и т.д. В таких странах как Германия или Франция при заключении сделки покупатель и вовсе может получить только версию на немецком или французском – и для перевода на английский ему придется обратиться к профессиональному переводчику. Но встречаются и случаи, когда на популярных у россиян курортах договор будет составляться и на русском, и на языке оригинала.

Эксперты рекомендуют еще до подписания договора ознакомиться со всеми «вводными данными» и с самого начала запросить у своего риэлтора русскоязычную версию договора. Но это возможно не во всех случаях, и порой переводом покупателю придется заниматься самостоятельно или при помощи специалистов.

Стоимость сделки

При покупке недвижимости за границей покупатель должен иметь в виду, что сумма, которую придется потратить на заключение сделки, в среднем составит от 3% до 10% от стоимости недвижимости. Эта цифра может быть как меньше (около 2%), так и больше (до 14%). Поэтому специалисты рекомендуют держать в запасе сумму в размере до 15% от цены выбранного объекта.

Пять советов эксперта всем, кто вот-вот подпишет договор купли-продажи зарубежной недвижимости

1. Внимательно читайте договор, обсуждайте непонятные или спорные моменты с риэлтором или юристом.

2. Не бойтесь понести затраты на перевод договора. Но при это при получении перевода внимательно ознакомьтесь с ним и отметьте для себя неясные моменты. Имейте ввиду, что законодательства России и других стран отличаются друг от друга – и порой переводчики просто не знают, как со 100% точностью перевести какие-то нюансы. Обязательно добивайтесь четкости и полного понимания того, под чем вы подписываетесь.

3. Не пытайтесь сэкономить, самостоятельно подбирая объект и затем обращаясь за экспертизой. Некоторые объекты настолько «мутные», что специалисты попросту не возьмутся проверять их.

4. Не вносите предоплату или залог до полного ознакомления с договором: эта сумма может быть невозвратным депозитом, а с объектом могут быть серьезные проблемы.

5. Не гонитесь за популярными сейчас демпинговыми предложениями. Вполне может быть, за низкой ценой скрывается неликвидный объект – и Вы однозначно переплатите за него, даже приобретая по демпинговой цене.